【不動産投資の基本】さまざまな不動産投資法を分かりやすく解説

特集・コラム

不動産投資

現在、少子高齢化による年金問題や低金利によって、投資で自分の資産を作ることの重要性が増していますね。

そうですよね。
ぼくは不動産投資に興味があるんですが、どんな投資法があるのでしょうか。

従来の現物不動産への投資はもちろんですが、少額から始められる不動産投資などさまざまな種類のサービスがありますよ。

えっ、そうなんですか!?

今回は、人気急上昇中の「不動産投資クラウドファンディング」など、不動産投資についてご紹介します。

従来の不動産投資の特徴

不動産投資とは「不動産を購入・管理し、家賃収入を得る」もしくは「購入時より高く売却して利益を得る」投資方法です。
まずは、従来の不動産投資の特徴についてご紹介します。

購入費用が高く資金回収までに時間がかかる

不動産の購入費用は非常に高額で、中古のワンルームマンションで数百万円~数千万円、新築マンションとなると数千万円~数億円に達するものもあります。
ローンを組んで購入することは可能ですが、ローン完済後、純粋に利益が出るまで数十年を要する場合もあります。

運用が長期間になるということは、それだけ起こりうるリスクが多くなるということでもあります。
物件の経年劣化や不動産投資市場の状況変化、また災害や地価下落といったリスクにより、投資資金の回収どころか不動産を手放さなければならない事態も生じえます。

また、不動産投資は流動性(現金化のしやすさ)が低い投資法でもあります。
株式や投資信託のような金融商品は取引市場を介することですぐに売却が可能ですが、不動産の場合は買手を探すのに時間がかかります。

不動産投資は運用が軌道に乗れば長期的に安定した利益が得られるというメリットがあります。
一方で、長期的な管理が難しい人やすぐに利益を出したい人には向いていません。
また物件の見極めや運用には、ある程度の知識が必要になります。

ローンを組む場合

先述の通り、従来の不動産投資は不動産の購入費用が高額なため、金融機関から融資を受けるのが一般的です。
ローンを利用することで少額の自己資金で高額の不動産を購入し、大きな利益が得られるというメリットがあります。

その反面リスクも存在します。その代表的な例が金利の変動リスクです。
変動金利でローンを組んだ場合、金利が上昇するとそれだけ返済金額が高くなってしまいます。
また、後ほどご紹介するリスクにより収益が減少した場合でもローンの返済は止めることができないため、赤字になってしまうこともあります。

不動産ならではのリスクが存在する

従来の不動産投資は、購入後に不動産を人に貸し出して家賃収入(運用益)を得ることで利益を出す場合が多いです。

そのため、

  • 入居者が見つからず家賃収入が入らない「空室リスク」
  • 入居者が家賃を払わない「滞納リスク」
  • 建物の老朽化や設備の突発的な故障など修繕費用がかかる「修繕リスク」

など、不動産投資特有のリスクが発生する場合があります。

しかし、さまざまなリスクが存在するものの、不動産のオーナーとして自分の思い通りに不動産を管理・運用できるのはとても大きな魅力になるではないでしょうか。

少額で始められる不動産投資法

不動産投資

上記の通り、従来の不動産投資は多額の資金がかかります。
いざ運用が始まった後も物件の管理やローン返済が必要となり、投資資金を回収するまでに時間がかかります。
そのため、不動産投資は初心者にはハードルが高い投資法といえるでしょう。  

しかし、最近では少額で始められる不動産を対象とした投資法も出てきました。
自己資金で無理なく不動産投資を始められ、面倒な不動産の運用・管理などをプロに任せられることも魅力です。  

それでは、少額から始められる不動産投資法について種類別に詳しくご紹介していきます。  

不動産投資信託(REIT)

リート(REIT:不動産投資信託)とは、投資家から受けた出資をもとに投資のプロ(不動産投資法人)が不動産を購入・運用し、家賃収入や売却益から投資家に利益を配分する仕組みです。

一般的に証券会社を通じて証券を購入し、証券価格は株価のように日々変動します。
つまり、市場で自由に売買ができる一方、投資法人が投資する不動産の実勢価格とは関係なく元本価格が値動きする「金融商品」に分類されます。

一口当たりの価格は商品によって異なりますが数万円~数十万円程度なので、従来の不動産投資に比べると少額です。
購入の対象となる不動産は住居のみならず、オフィスビルや商業施設、ホテル、学校など多種多様で、その種類や組み合わせによりさまざまなタイプに分けられています。

メリットとしては不動産の運用をプロに任せられるため手間がかからない、従来の不動産投資と比べ流動性が高いという点が挙げられます。
しかし、ほかの投資商品と同様に、元本割れのリスクがあります。
また、REITを運用している不動産投資法人が倒産してしまうと大きな損失を被ることがありますので注意が必要です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業とは「複数の投資家が出資し、不動産会社などの事業者が不動産事業を行い、その運用収益などを投資家に分配する」ことです。
不動産特定共同事業契約には「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」という3つの類型があります。  

【1】任意組合型

複数の投資家と不動産特定共同事業者の間で任意組合契約を締結して、複数の投資家と不動産特定共同事業者が組合員となって任意組合を組成する類型です。
投資家から委任された不動産特定共同事業者が不動産の管理・運用を行い、賃貸収入や売却益を投資家に分配します。

任意組合型の大きな特徴に、出資比率に応じて不動産を実際に「所有できる」という点があります。
投資家の名前は不動産登記簿に載り、受け取った利益は「不動産所得」として扱われます。  

【2】匿名組合型

各投資家と不動産特定共同事業者との間でそれぞれ匿名組合契約を締結して、各投資家が匿名組合員、不動産特定共同事業者が営業者となって匿名組合を組成する類型です。
不動産の管理運用は任意組合と同じく不動産特定共同事業者が行い、賃貸収入や売却益を投資家に分配します。

任意組合型と比較した最も大きな違いは、所有権の所在にあります。
匿名組合では不動産の所有権は事業者に帰属するため、不動産登記簿上に投資家の名前が載ることはありません。
分配金は「雑所得」として扱われます。  

【3】賃貸型

複数の投資家が転貸目的で購入した不動産の共有持ち分を不動産特定共同事業者に賃貸する類型です。
不動産特定共同事業者は不動産を転貸し、その収益を投資家に分配します。    

それぞれの契約類型の特徴を踏まえて、不動産特定共同事業における2種の少額不動産投資を見ていきましょう。  

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、小口化した不動産を複数の投資家が購入し、不動産特定共同事業者が不動産の運用・管理を行って、発生した家賃収入や売却益の利益を投資家に分配する投資法です。
契約には任意組合型と匿名組合型があり、先ほどご紹介したように投資家が所有権を持つか否かという違いがあります。

また、一口当たりの購入費用と運用期間にも違いが見られます。
任意組合型では最低出資金額は100万円以上からの少額投資と言えど、ある程度まとまった金額が必要であり、運用期間も10年以上と長期にわたるケースが多いです。
それに対して匿名組合型は数十万円程度から購入できるものもあり、運用期間も数か月~10年以内と、比較的短期間である場合が多いです。  

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングは、複数の投資家から出資を受け不動産の購入、運用等を行い、発生した家賃収入や売却益の利益を投資家に分配するという点では不動産小口化商品と同じですが、一連の手続きがWEBで完結するところが特徴です。

また、不動産投資クラウドファンディングのほとんどは一口当たりの投資金額が1万円〜と他の不動産投資と比べて非常に少額です。
また運用期間も一般的に数か月~数年以内と短く、早期に利益確定できるケースが多いです。    

まとめ

不動産の投資法とその特徴をご紹介しました。
従来の不動産投資は購入費用が高額であること、購入後もさまざまな出費や管理の手間がかかることから、投資初心者にはハードルの高い投資法です。
しかし現在では、少額から不動産に投資でき、購入後の管理や運用はプロに任せられる投資法が増え、手軽に不動産投資ができるようになりました。
まずは、少額投資からスタートして不動産投資のいろはを学び、最終的には従来の不動産投資のようにオーナーとして物件の管理まで行えるようになるといいですよね。

ただし、例え少額で手軽な投資法といっても、投資である以上はさまざまなリスクが存在します。
その点を理解し、投資法の特徴や注意点を学んで、リスクへの対策をしっかりしておくことが重要です。

また、不動産の管理や運用を任せる会社は、投資を行ううえでの大切なパートナーになります。
実績があり信頼できる会社を自分自身の目で見極めるようにしましょう。   


このエントリーをはてなブックマークに追加