あなたは住宅ローンをいくらまで借りられる?【FPが考えるお金の人生設計】

特集・コラム

前回は、住宅ローンを組む時の「返済期間」について一緒に考えてみました。
いかがでしたでしょうか?

私は、返済期間を短くして早く返済したい派だったのですが、
返済期間を長くして計画的に繰り上げ返済をするのもいいなと考えるようになりました!

ご自身に合った選択をしていきましょう!
今回は、ローンを組む時の「借入金額」について考えてみましょう。

私っていくら住宅ローンを借りることができるのかしら…
購入したい住宅が3,000万円でも1億円でもちゃんと借りれるのかしら…

とても重要なことだと思いますよ。
金融機関はどのように審査をして、借入額を算出しているでしょうか。
その中身を見てみましょう。

あなたはいくらまで住宅ローンを借りられるのか?

固定金利で有名な「フラット35」では、審査基準がパンフレット等に明記されています。
今回は、「フラット35」を例に見ていきましょう。
「フラット35」以外の各金融機関が用意している住宅ローンについては、審査基準を公表していません。
各金融機関独自の審査基準があります。
しかし、詳細はわかりませんが、基本的な考え方は同じと思われます。

年収で異なる基準

「フラット35」では、年収「400万円」を境に融資の審査基準を変えています。

年収400万円未満の方は、ローンの返済額を年収の30%以下までとしているのに対し、
年収400万円以上の方は、ローンの返済額を年収の35%以下までとしています。

年収400万円未満400万円以上
基準30%以下35%以下

この、30%や35%の割合のことを「返済負担率」や「返済負担割合」と言います。
年間のローン返済額を年収で割った数値になります。
つまり、年収400万円を境に年収が高い方のほうが多く借りられるということになります。

金利で変わる借入金額

年収360万円の方は、年間のローン返済額が「360万円×30%=108万円」に達するまでの金額を借りることができます。
つまり、毎月の返済額にすると「108万円÷12か月=9万円/月」の返済になるまで住宅ローンを組むことができるということになります。

住宅ローンの毎月の返済額は次の組み合わせで決まります。
①借入額×②返済期間×③金利=④毎月の返済額 
(掛け算という意味ではなく、組み合わせという意味合いになります。)

「①借入額」を算出するためには、「②返済期間」と「③金利」と「④毎月の返済額」の数字があれば逆算できるということになりますね。

金利差によって変わる借入金額

そこで、次のように仮定し、金利によって借入金額がどのように変わるのかをシミレーションしていきましょう。

②返済期間:35年
③金利:1.35%
④毎月の返済額:9万円

ここから算出すると、毎月の返済額が9万円の方は3,011万円の住宅ローンが組めることになります。
同様に計算すると、それぞれの年収に対する借入可能額が見えてきます。

年収360万円400万円500万円600万円700万円
返済負担率30%35%35%35%35%
毎月の返済額9万円11.6万円14.5万円17.5万円20.4万円
借入可能額3,011万円3,881万円4,851万円5,854万円6,825万円

もし、金利が1.35%ではなく、3.50%だったらどうなるのでしょうか?
試算してみましょう。

年収360万円400万円500万円600万円700万円
返済負担率30%35%35%35%35%
毎月の返済額9万円11.6万円14.5万円17.5万円20.4万円
借入可能額2,177万円2,806万円3,508万円4,234万円4,935万円

毎月の返済額は変わらないものの、金利負担が重たくなるため借入金額が減ってしまいます。
つまり、一世代前の方々(あなたのご両親世代)が3.50%で住宅ローンを組んでいた時よりも、お金を借りやすくなっていることが分ります。

住宅ローン以外に借金はありませんか?

ここでひとつめの注意事項です。
これから組む予定の住宅ローンの他に、現在返済中の自動車ローンやショッピングのリボ払いはありませんか?
借入があればその毎月の返済額も上記の「毎月の返済額」にカウントされますよ。

もし、現在、毎月3万円の支払いがあれば住宅ローン返済に使える額が毎月3万円分減ることになります。
つまり、次のようになります。

年収360万円400万円500万円600万円700万円
返済負担率30%35%35%35%35%
毎月の返済額
(内、住宅ローンの返済額)
9万円
(6万円)
11.6万円
(8.6万円)
14.5万円
(11.5万円)
17.5万円
(14.5万円)
20.4万円
(17.4万円)
借入可能額
(内、住宅ローンの借入可能額)
3,011万円
(2,007万円)
3,881万円
(2,877万円)
4,851万円
(3,847万円)
5,854万円
(4,851万円)
6,825万円
(5,821万円)
※返済期間35年、金利1.35%で計算の場合

住宅ローンの返済に使えるお金が「月3万円」違うと、借入金額が約1,000万円も下がってしまうのです。
これでは、意中の物件を買うことができなくなるかも知れません。
これは、毎月3万円の返済期間が残り1年でも、10年でも計算方法は同じです。
住宅ローンの審査を申し込む前に、完済できる借金があれば「一括繰上返済」をしてしまいましょう。

無理なく返済できますか?

ふたつめの注意事項です。
家を買う時に「幾らまで借りられるのか?」を知ることは大事です。
しかし、それ以上に大切なことは、あなたが「無理なく返済できる金額」を把握することです。

家賃を支払っていた時と、家を買って住宅ローンの返済が始まったあとでは家計の支出は異なります。
住宅ローンの返済以外にも「固定資産税」や「火災保険」の負担が増えます。
さらに、マンションの場合は「管理費」と「修繕積立金」の支出が異なります。
借りられるだけローンを組んでしまうと「こんなはずじゃなかった」という事態になり兼ねません。

沢山借りれるからと言って無理せず、自分のライフスタイルに合った選択をしなきゃですね。

はい!「ご利用は計画的に。」です!

住宅ローン関連記事

返済期間から考える住宅ローンのメリット・デメリット【FPが考えるお金の人生設計】
「変動金利型 vs. 固定金利型」~住宅ローンはどちらを選ぶべき?シミュレーションで考えてみよう~
住宅ローン減税が延長に 令和3年度「税制改正大綱」~住宅ローン減税編~
フルローンが安心?本当に「お得」で「安心」な住宅ローンの返し方【FPが考えるお金の人生設計】
住宅ローンと上手に付き合う!「繰り上げ返済」の活用法【FPが考えるお金の人生設計】
現金購入VS住宅ローン!実はお得な住宅ローンのカラクリとは?【FPが考えるお金の人生設計】
「住宅ローンは怖くない!?」実はお得な住宅ローンの仕組みとは? 【FPが考えるお金の人生設計】
60歳以降の住宅ローン借り換えの成功事例【人生100年時代―老後のくらし計画】


このエントリーをはてなブックマークに追加