あなたも大家さんになれる!?少額で始められる不動産クラウドファンディング【投資のしくみ】

投資

皆さん、不動産投資ってどんなイメージがありますか?

不動産投資ですか。
アパートとマンションを買って、賃貸収入で「目指せ不労所得生活」ですね!
早めにリタイアして、海外に移住して毎日が日曜日の生活を…。

そんな生活も憧れますね…。

ただ、アパートやマンションの経営は大変ですよ。
空室になれば賃貸収入は入らないですし、そもそもマンション一部屋買うだけでもそれなりの金額が必要です。
固定資産税やメンテナンス費用もかかるので、定期的な出費がかさみます。

そうですよね…。
そもそも、自分が住む家のローン(家賃)を払いながら投資用にもう一つ家を買うなんてリスクが大きすぎますよ。

結局、不動産投資って、必要な最低金額が高額なので手を出しづらいんですよね。

そうですね。
株やFXなどと違い、少額から始められないことがハードルの高さの一つになっています。

しかし!

最近、少額の不動産投資が流行っているんですよ。
1万円から始めることもできるらしいです。

なん…ですって?
1万円の家って、家庭内で空気扱いされてるお父さんの新聞読むスペースくらいしかないじゃないですか!?

…。
では、少額の不動産投資についてくわしく解説していきます!

不動産投資のイメージ

不動産投資というと、投資金額が高額であったり不動産相場の推移による価格変動が読めないなど、投資商品の中では少しハードルが高く感じる方が多いかもしれません。
また、自宅(持ち家)と投資用物件のダブルローンで負担が増えたり、空室が埋まらず収入が得られなくなる等のリスクを抱えるという心配もあります。

一方で、賃貸収入によるインカムゲインや不動産売買によるキャピタルゲインなど、大きな利益を生み出す魅力を併せ持っています。
また、高収入の方や富裕層には節税目的として不動産投資をしている人もいるようですね。
早期リタイヤして不動産投資による不労所得だけで生活している方も実際にいらっしゃいます。

不動産を一件所有するのはちょっと・・・という方向けに、最近では不動産クラウドファンディングという少額から投資が可能な不動産投資が流行っているようです。

不動産クラウドファンディングとは?

「不動産クラウドファンディング」と呼ばれるサービスを解説するにあたり、法律の話を簡単にしておきましょう。

不動産特定共同事業法(不特法)

「不動産特定共同事業法(通称「不特法」)」とは、

複数の投資家が出資を行い共同事業として不動産を取引・運用し収益を分配する「不動産特定共同事業」に関する日本の法律。

引用:Wikipedia「不動産特定共同事業法」

と記載されており、1994年に制定された法律です。

この法律が制定された背景としては、バブル期までさかのぼります。

当時、不動産の資産価値は右肩上がりでした。
そんな高騰した不動産を個人でまるごと購入するのは難しいので、不動産の所有権を小口化する「不動産小口化商品」が登場しました。
小口化によってリーズナブル(?)となった不動産商品は一躍ブームとなりました。
しかし、バブル崩壊と共に不動産の価値は急落し、多くの投資会社や投資家は損失を被ることになりました。

そこで、国は投資家保護を目的として法律を定めることになった訳です。
法律の条文には下記のように記載されています。

不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずる…

国土交通省「不動産特定共同事業法 第一章総則 第一条」より抜粋

事業を営むにあたって許可が必要になり、厳格な審査のもとで許可を得た事業者しか取り扱うことができなくなりました。

その後、時代は流れ世の中はIT全盛期。

2017年の改正によって契約書面をインターネット上で交付することができるようになりました。
また、今までは特例投資家(専門の企業等のプロ投資家)しか参加できませんでしたが、特例投資家限定の条件から外れる事業に関しては一般投資家も参加できるようになりました。
このように、IT化&一般投資家向けに法改正が行われたことによって不動産の小口化が再注目されることになりました。

さらに2019年の改正により、電子取引に関する管理体制について法整備が行われたことで「不動産クラウドファンディング」は一大ブームとなっています。

不動産クラウドファンディングの種類

不動産クラウドファンディングには代表的なタイプとして「匿名組合型」と「任意組合型」という2つの種類があり、不動産の所有権によってそれぞれ特徴があります。

匿名組合型の特徴

匿名組合型は事業者が不動産の所有権を持っており、投資家は所有権を持たないので金銭を出資します。
投資家は登記を行わないので、匿名で出資できます。
もちろん、固定資産税等の納税や登記費用などの負担もありません。

ただし、運用によって得た収益は「雑所得」に分類されるので、青色申告や損益通算での節税の対象外となります。

任意組合型の特徴

任意組合型は、投資家が不動産の所有権を持っているので所有権を現物出資することが可能です。
また、匿名組合型と同様の金銭出資や、さらに労務出資という方法も可能です。

所有権は持ち家と同様に「不動産」という資産として扱われるので、減価償却の対象となり建物の耐用年数に応じた期間は経費として計上することができます。
また、課税所得の区分は不動産所得に該当するので、青色申告される場合には不動産所得として計上できるので節税対策にもなります。

相続時の節税対策としても有効です。
相続税の算定を行う際、不動産の評価額は固定資産税の評価額を基に算出されますが、一般的に固定資産税の評価額は時価より低く評価されます。
さらに「小規模宅地等の特例」に該当する住宅・土地の場合はもっと減額されます。
現金や預金での相続と比べると大幅な節税が期待できる訳です。

しかし、不動産所有の権利を持つということは責任もついてきます。

所有している以上は固定資産税等の納税が必要ですし、登記が必要なので手続きが必要な上に登記簿に名前が載ります。
小口化商品の権利の売却は、一般的な不動産とは違うので思うように売り先が見つからない可能性も。
価格下落時に売却先がみつからず損失を被るリスクもあります。

任意組合型は節税メリットが強いという特徴に対して、匿名組合型は手軽な資産運用や投資としての側面が強いと言えますね。

サービスの紹介

一大ブームということもあり、さまざまな企業が不動産クラウドファンディングのサービスを展開しています。
今回は、一部のサービスをご紹介していきたいと思います。

creal

不動産クラウドファンディングで一番有名なのはここでしょうか。
運用資産残高No.1を誇っており、マンションから保育園や学校までさまざまな建物を取り扱っています。
一口1万円からの少額投資が可能です。

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RIMPLE

こちらは一部上場のプロパティエージェントが運営しています。
こちらのサービスでは「リアルエステートコイン(1コイン=1円)」という単位で出資を行います。
このコインは他社ポイントからも交換できるという特徴があります。セゾンの永久不滅ポイントなども交換ができるようです。
一口1万円からの少額投資が可能です。

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FANTAS Funding

こちらを運営しているFANTAS technologyは空き家再生やワンルームマンションの査定買取サービス等を運営している企業です。
キャピタル重視型やインカム重視型など投資商品の傾向が分かりやすく表示されており、運用期間や利回りもさまざまな商品がそろっています。
一口1万円からの少額投資が可能です。

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RENOSY

こちらはマザーズ上場のGA technologiesが運営しています。
運用期間は3ヶ月程度の短期間で流動性の高いファンドが多いのが特徴です。
また、募集方式は抽選式となっており早い物勝ちではないので、落ち着いて投資できることが魅力です。
一口1万円からの少額投資が可能です。

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ASSET SHARING

こちらは一部上場インテリックスが運営しています。
先に紹介した4つのサービスとは異なり、任意組合型のファンドとなります。
そのため、一口100万円からの出資となります。

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