ハワイの不動産市場。コロナ禍の影響からバブルへ

投資

コロナ禍によって激変したハワイ

2020 年3月、コロナ禍によりワイキキから人が急に減りました。
ハワイへの観光客は昨年に比べて90%以上減少。観光・飲食・ウエディング業界を中心に、ハワイの経済は大打撃を受けております。
それによって失業率が増加し、国も州もコロナ対策や失業者への対策に翻弄される中、オアフ島の中古市場(ハワイではほとんど新築が供給されないので再販が主なマーケット)の在庫は増えたものの、戸建て・コンドミニアム共に中間価格は前年同月比で微増しました。
平均価格と違い、大きな取引や小さな取引に影響されてはいませんが、まだ本格的にコロナの影響が反映されていない関係かと思われます。

中間価格・・・その月に販売された中古物件のちょうど真ん中にあたる物件の価格

観光客の激減によって、ワイキキなどでバケーションレンタルを行なっていた部屋の不動産オーナーは収入が大幅減しましたが、長期賃貸を行なっている部屋に関しては、国や州の手厚い失業手当により、家賃未払いや退去などは想定していたほど発生しませんでした。

しかし、我々日系の管理会社の場合、急遽帰国が必要になった日本人留学生や駐在者の方々のお部屋が空室となりました。

2020年3月前年同月比
オアフ島中古戸建て、コンドミニアム中間価格、取引件数、平均価格。(前年同月比)
出典:Honolulu Board of Realtors(ホノルル不動産協会)

ハワイの不動産投資市場-2020年3月~現在(2020年9月)に至るまで

観光客といえば、本土(USA)からホテルや飛行機の価格が安くなっているこのタイミングで2週間の隔離を覚悟で来ている一部のアメリカ人のみ。
ワイキキやカイルア・ノースショアから観光客は消え、再ロックダウンで人が消えました。観光業関係のお店や飲食店の多くは、この状況に耐えきれず閉店を余儀なくされました。

不動産に関しては、4月・3月同様に中古戸建て・コンドミニアムともに取引件数は減るものの、中間価格は微増しております。
本格的にコロナの影響が反映された5月の指標では、戸建ての中間価格は増えたもののコンドミニアムは減少しております。
6月に入ると戸建て・コンドミニアムともに中間価格減少、7月も同様となり、コロナの影響によって、さすがのハワイ不動産も価格が下がるのかと思われました。
しかし、8月に入るとコンドミニアムの中間価格は減少したものの、戸建ての中間価格が増、そしてここに来て昨年同月より取引件数も増加しております。
これは、ハワイの現地ローカルの方やミリタリー関係者が、金利が下がったことによって実需の戸建てを購入している事によります。

結果、リーマンショックの時と同様に全米で不動産の価格が激減するも、ハワイは戸建てが少し影響したのみで、コンドミニアムの価格はほとんど下がりませんでした。(表参照)

理由としては、

  • アメリカ本土と異なり不動産の現金購入者が多い
  • 世界中のハワイ好き富裕層が、少しでもお買い得と思えばすぐに購入する
  • 為替の良い国の方が購入
  • リーマンショックの影響をあまり受けていないエリアの国の方が購入

が考えられます。

土地が限られているハワイ(特にワイキキ)は、常に実需が供給を上回っている状態といえます。

過去30年間、オアフ島中古戸建て、コンドミニアム中間価格推移
出典:Honolulu Board of Realtors(ホノルル不動産協会)

今後のハワイ不動産。バブルを迎えるのはいつか─

日本人の投資が目立つ中、実は日本人が不動産を購入する割合は全体の20%以下なんです。
ハワイを最も購入しているローカルの方やアメリカ本土の方が、在庫が増えて良い不動産が出ている中で、金利が下がっている事を利用して購入する傾向があります。

また、バケーションレンタル用の投資物件の収益が落ちているため、それら中間価格帯の不動産(コンドミニアムで40万ドル前後)が売れにくくなっていますが、一方で富裕層の高額物件の動きが良くなっています。
資金に余裕のある層が、コロナ禍の中、ハワイで自然を感じながら暮らしたいという方が増え、ハワイの良さが改めて再認識されています。

ロックダウン解除と安全なワクチンの供給に目処がつけば、ハワイ不動産の売りが増えて在庫が増える事により、価格は少し下がるかキープ、上がっても微増でしょう。購入もそれにより微増すると思われます。

その後、日本の償却に関する税法が改定され、ハワイに節税目的で購入していた方が2021年中に売却。中間価格は2021年頃、一旦ボトムを迎えるかと思います。

今後の経済を推測すると、金融資産から不動産資産へポートフォリオの比重が高まってゆくことが予測され、日本の資産家も海外資産への保有意欲が高まってゆくと考えられます。
この先、20~30年がラストチャンスと捉え、今動き出している投資家や富裕層がいるようです。

最後に

ハワイの観光客の6割はアメリカ国内からです。日本からの旅行が再開する動きもありますが、まずは本土から旅行を安全に再開出来るようになる事が、ハワイ観光、経済の復興に繋がるかと思います。

大手ホテル(特に外資系)が利益優先の為に完全クローズしている中、我々レイハワイ不動産はアメリカ疾病予防管理センター(CDC)の指導の元、消毒や清掃を行い、どうしてもハワイに来ないといけない方の為に現在もバケーションレンタル(短期宿泊)を提供しています。

今後ハワイに安全に来られるようになっても、コロナ禍前とは違う価値観となるでしょう。
セルフチェックインやリモートワーク・宅配などに対応し、

「お部屋の中だけでもハワイを感じ、ハワイを満喫出来る」

そんな旅のスタイルやお部屋を提供していきます。


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皆様が安全に過ごし、いつかハワイを満喫出来る事をお祈りしています。

以前は、日本で直接お客様にお会いしてハワイ不動産の説明や不動産所有オーナー様達の情報交換を行っていましたが、現在はオンラインで対応しています。
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