国内と海外の不動産投資の違いは?インカムゲイン・キャピタルゲインの視点から解説!

投資

虫メガネで住宅模型を覗く

投資に興味を持つ人が増えてきましたね!

不動産投資を始めてみたいのですが…なんだかよくわからなくて困っています。

不動産投資と言っても、国内不動産投資と海外不動産投資の、大きく2種類があります。

メリットやデメリットについても詳しく知りたいです!

では、それぞれの投資方法についてわかりやすく解説しましょう。

インカムゲインからみる不動産投資

コインの上に住宅模型を乗せる

投資に興味がある方であれば、不動産投資について一度は考えたことがあるのではないでしょうか。運用次第では非常に大きな利益を生むだけでなく、不労所得という形で余裕ある生活の実現に大きく寄与してくれます。

不動産投資を大別すると国内と海外の2つがあり、より利益を得るために必要な手段も異なります。

まずはイメージしやすい家賃収入であるインカムゲインの視点から解説します。

インカムゲインをより安定的に得やすいのは国内不動産投資

世界中の投資家たちが日本国内の不動産に着目する理由の一つに、「円が安定していること」があります。

アジアやアフリカの諸外国と比較すると日本の成長率は低調である反面、暴動や紛争などのリスクが非常に低いことから安定したインカムゲインが得られるメリットがあります。不動産投資に関連する法制度や資本主義の仕組みがしっかりとしていることも人気のポイントです。

空室率が国内不動産投資の鍵

賃貸需要を見極める際のポイントとなるのが空室率です。これは日本国内における緩やかな人口減少社会が要因となっており、これからは全体的に見れば賃貸物件の需要が減少する見込みです。

家賃の下落を招くとされているマンションの建設ラッシュによる供給過多と併せて、今後の日本は人口減による空室率が高まることが予想されます。空室リスクの増加が原因でインカムゲインが減っていくことには注意が必要です。

高利回りも見込める海外不動産投資

収益源であるインカムゲインは、現在の利回りだけでなく将来的な家賃相場も絡めて計算する必要があります。これまで比較的高い利回りを維持してきた日本ですが、家賃相場は徐々に下落している傾向にあるためです。。

いわゆる新興国では人口増加が続き、高い経済成長率を誇っている国も少なくありません。物価や国民の所得が上がるにつれて家賃の上昇を見込みやすいため、将来的にはさらに高い利回りが期待できます。

信用や購入方法によるインカムゲインへの影響

外国人による土地保有を禁じている国もあるものの、コンドミニアムであれば手軽に購入できることがあります。発展が著しいエリアの東南アジアでは、高い成長率に目を付けた世界中の投資家がこぞって東南アジアのコンドミニアムを購入する動きが活発化しています。ただしタワーマンションなどの高級物件は、現地向け実需でなく借り手も外国人であることも多く、直接的な需要増加には結びつかないという意見もありますので注意してください。

また購入の際には多くの方がローンを組むことになります。海外でローンを組む場合は日本国内と比べて高い金利を払うケースが多く、利回りの高さがローンの高金利によって相殺されてしまうことも考えられます。

さらに信頼できる管理会社を探すにも苦労し、安易に管理会社を選んだために、杜撰な管理であったり、現地サイドのコミュニケーション不全により思うような収入が得られない場合もあります。現地での信用や購入方法については注意するようにしましょう。

キャピタルゲインからみる不動産投資

木製ブロックにBUYとSELLの文字

持っている不動産物件の価値が上がることによって得られる売却時の利益をキャピタルゲインといいます。キャピタルゲインを得るためには、成長率の高い市場でどれだけ割安感のある物件に投資できるかが大切です。

国内不動産投資の値上がりに対する期待度は低め

日本国内では人口増加や高い経済成長は期待できず、国内不動産投資はキャピタルゲインのメリットが小さいといえます。不動産の値上がり傾向は現在も継続しており、不動産価格は高止まりしたままとなっていることが原因です。。

これまでは東京オリンピックを筆頭に物件価格を下支えする要因がありましたが、将来に目を向けるとこれからは大幅な値上がりは期待しにくいのが実情です。

国内不動産投資は値下がりを懸念

人口減少率や低調な経済成長率が不動産運用に与える影響は大きく、不動産の値下がりリスクは避けることができない問題です。近年、都市部では物件価格の高騰も散見されいましたが、長期的な視点でみると値下がり傾向にあることも、十分に視野に入れなければならないでしょう。

キャピタルゲイン狙いなら海外不動産投資

キャピタルゲインを狙うには、国内よりも海外不動産投資が適しているといわれることがあります。物価の上昇に伴い不動産価値が高まり、最終的には国民の所得がどの程度増えるかによって不動産価格も左右されます。インフラ整備や労働力の確保のために海外から集まる企業が増えている新興国は不動産マネーの動きも魅力的となっていることも海外不動産投資の人気を後押しする理由です。。

そもそも不動産を所有している場合は、さまざまな費用が必要になります。税金や修繕積立金、管理会社への委託費用も含まれます。売却時にはこれらの費用を差し引いてキャピタルゲインを算出することになります。売却時にキャピタルゲインが得られるかどうかは、需要の増加だけでなく地価の上昇も期待できるかも確認するようにしましょう。

引き続き経済成長が見込め、ひいては不動産価格の上昇も期待できるのが海外不動産投資の特徴です。

国内・海外の不動産投資におけるローンについて

銀行の正面

いかに元手をかけずに運用するかが不動産投資の特徴といえますが、海外にある不動産に投資する場合は現金が必要な場合も想定されます。

続いては国内と海外におけるローンについてのメリット・デメリットをご説明します。

国内不動産投資のローンについてのメリット

国内不動産投資の最大のメリットは低金利であるといえます。

昨今の低金利を利用してローンの返済額自体を少なくし、上手に不動産投資を行うのも1つの方法です。ローンの借入可能額は年収に左右されます。

しかしある程度の年収があれば、手元のお金が少なかったとしても不動産は購入できます。担保するものの価値によってはフルローンを組むことが可能です。金利が低い点を活かせるのが国内不動産投資です。

国内不動産投資のローンについてのデメリット

不動産投資における金利上昇リスクは付きものです。マイナス金利政策が導入されて数年が経ちますが、今後いつ利上げするのか不透明であるというのが融資を受ける場合の不安要素となり、国内不動産投資のデメリットといえます。

投資の際に利用されるローンには「固定金利」と「変動金利」がありますが、経済状況に応じて金利が上下する「変動金利」が一般的です。変動金利が主流の投資ローンですが、わずかに利上げがあった場合でも返済額には大きな影響があります。

加えてゼロ金利が解除されることになると、同じく毎月の返済金額も増えることになります。アメリカを始め、諸外国の動向がポイントとなるゼロ金利政策ですが、日本の正常化も近いのではという考えも根強いのが実情です。

海外不動産投資のローンについてのメリット

固定金利のため、返済計画が立てやすいという点が海外不動産投資のメリットです。

なぜなら、海外不動産投資に目を向ける方がいるように、ローンをうまく利用して必要な元手を減らし、対自己資金の投資効率を上げていくことも重要であるからです。

海外不動産投資に活用できる銀行としては、オリックス銀行や東京スター銀行、SBJ銀行などがあります。国内の不動産に抵当権を設定するため、投資先の国に制限がないという点がオリックス銀行の大きな特徴です。また東京スター銀行やSBJ銀行などは、国内の不動産担保が不要であることが人気の理由です。

海外不動産投資のローンについてのデメリット

海外不動産投資のデメリットとしては、家賃収入であるインカムゲインを目的とした運用では高金利ローンが原因で収益が出ないという点があります。ご紹介した通り、海外不動産投資向けのローンを実施している銀行はいくらかあるものの、海外不動産を現金ではなくローンで購入するにはまだまだハードルが高い状況です。仮に融資が実行されたとしても高金利で、相当額の頭金も必須となります。

一方で、海外不動産投資時のローンを海外から受けるということも可能です。海外の金融機関から融資を受ける場合、イギリスに本社があるHSBCなどを利用する方もいらっしゃいます。融資額は物件価格の7割ほど出た実績もあり、諸条件も所有口座の支店によって異なります。ただし、このコロナ禍、国内在住の日本人に対する与信は、非常に高いハードルになっています。海外の金融機関を利用する際は、事前の情報収集をしっかりと行うようにしましょう。

国内・海外の不動産投資における節税効果について

グラフ資料の上に虫メガネと住宅模型

毎年2月から始まる確定申告では、さまざまな費用を経費として計上できるため、不動産投資を行う上では欠かせないものです。節税効果は国内・海外不動産投資の種類により異なりますので、それぞれの特徴をご説明します。

国内不動産投資は長期保有がマスト

インカムゲイン狙いの不動産投資には節税対策は大きなメリットになります。

節税効果を見込んだ投資を行う場合は、「不動産の貸付」による所得がメインとなり、この投資で得た利益に所得税がかかります。

減価償却期間が短期間になる中古の物件を購入して売却すると、減価償却費が購入金額の建物分から大きく差し引かれる場合は物件の取得費が下がり売却益が大きくなります。この場合は課税される譲渡所得が増えて結局税金が高くなってしまうこともあるため、売却せずに保有しておくほうが良いでしょう。

節税効果がより高いのは海外不動産投資

海外不動産と比較すると国内不動産投資の節税効果は薄くなります。国内不動産はどうしても土地の評価が高くなりがちで、建物のみが減価償却の対象になり、経費計上できてしまうことが要因です。
反対に、不動産の評価に対して建物に対する比率が高いことが特徴の海外不動産は、日本の不動産に比べて減価償却費が大きくなります。欧米にある不動産は建築時からずいぶん年月が経っていたとしても建物自体の価値はあまり下がらないといわれています。このため中古物件を購入しても、日本の不動産よりも大きな節税効果が見込めるのです。

また海外は収益還元で評価する国も多く、建物の価値を認めてくれる傾向にあります。日本のように木造建物の評価価値が20年余りでほぼ0になるようなことは考えにくく、このことからも中古物件の価値はある程度維持されることがわかります。

投資先の国の所得税等の税率が低ければ、さらに利益は膨らみます。海外不動産も譲渡益に対して税金がかかりますが、国内での申告の際には租税条約を締結した国における外国税額は控除の対象になりますので、詳細は、当該国の税務に詳しい税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。

海外不動産投資は税制改正に注意

海外不動産投資を行う際には、毎年の税制改正を意識する必要があります。国内不動産投資よりも海外の不動産投資のほうが節税の観点からみるとメリットがあるように思えますが、海外不動産を使った節税スキームについては以前から問題視されており、税制改正が近々行われるとの見方が大多数を占めていました。

その予測通り、令和2年の税制改正により国外不動産との損益通算を利用した節税が、令和3年以降は、個人を対象に使えなくなります。海外での不動産投資による赤字と、国内の所得を通算し、税負担を圧縮するというスタイルが主流でしたが、令和3年以前に購入した物件も遡及的に国内と国外の間では、できなくなります。タックスメリットを念頭においた不動産投資ではなく、従来の不動産投資の収益源であるインカムゲインやキャピタルゲインに立ち戻ることになるともいわれています。

しかし、まだまだ魅力的な海外不動産投資ですのでメリットをうまく活用して運用していきましょう。

まとめ

不労所得として毎月一定額の収入になることや、ローンを活用することで自己資金よりも大きい金額での投資が行えるのが不動産投資の特徴です。

国内不動産投資と海外不動産投資の2つがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

いわゆる家賃収入であるインカムゲインを手堅く狙うのであれば国内不動産投資がおすすめです。低金利をうまく利用するのも良いでしょう。しかし、利上げリスクもあるため注意が必要です。

一方の海外不動産投資はキャピタルゲイン(売却益)の期待度は国内不動産よりも大きいものの、融資枠の少なさに課題が残っています。

節税という観点から考えると海外不動産投資のほうが魅力的でしたが、税制改正の内容によっては今後さらに制約が出てくる可能性もあります。

不動産運用に関するこれらのメリット・デメリットを確認し、上手に付き合っていくことで資産を増やし、将来の生活を豊かにすることができます。

賢い運用方法の1つとして、ぜひ不動産投資を始めてみては、いかがでしょうか?


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