不動産投資を始めるなら押さえておきたい!基礎知識をご紹介

投資

家と電卓とお金

リス男くんは不動産投資って興味ありますか?

もちろんありますよ。大家生活は魅力的ですからね。でも、不動産投資ってなんか難しそうじゃないですか?いろいろトラブルもありそうですし…

確かに不動産投資は金融投資とは違って、現物ならではのリスクもあります。でも、逆に言えば金融投資にはないメリットもあるということです。

例えばどんな!?

では今回は、不動産投資ならではのメリットやデメリットを始め、利益を得る方法や始め方など、不動産投資の基礎知識をご紹介します。

不動産投資とは? どうやって利益を得る?

並んだコインと家

不動産投資とは、さまざまなタイプの不動産がありますが、不動産投資初心者が取り組みやすいのは、マンションの区分、アパート一棟ものや戸建て住宅などの不動産を投資家が直接購入、運用し収益を得る投資法です。

不動産投資において利益を得る方法は、大きく分けて2通りあります。以下に詳しくご紹介します。

高く売って利益を出す

1つ目は購入した時の価格より高く不動産を売却することで収益を得る方法です。例えば1,000万円で購入した不動産を2,000万円で売却できた場合、1,000万円の売却益を得られます。これをキャピタルゲインと言います。

家賃収入を得る

2つ目は購入した不動産を賃貸人に貸し出し、家賃収入を得る方法です。不動産投資といえばこちらをイメージする方が多いかもしれません。例えば1,000万円で購入した不動産を月10万円の賃料で10年間貸し出した場合、1,200万円の家賃収入を得られます。これをインカムゲインと言います。

不動産投資のメリット・デメリット

メガネとグラフ

「価値が変動するものを売り買いして収益を得る」、「価値があるものから運用益を得る」という点では、不動産投資は投資信託や株、FXといった金融投資と似た性質を持っています。

では、違う点はあるのでしょうか。不動産投資と金融投資の相違点を、メリットとデメリットの両側面からご紹介します。

ミドルリスク・ミドルリターン

投資を行う場合、簡単に言ってしまうと投資のリスクとは、自分の投資を行った投資額が毀損してしまうことです。またリターンとは、自らが投資を行った投資から上がる収益を指します。その投資を皆さんが行おうとする際、元本が保証される預貯金や、国が発行する国債など、ローリスク・ローリターンなものから、選ぶ銘柄とタイミングによっては短期間で何倍にもなる株式投資やFX、更に最近などは暗号資産(仮想通貨)などの比較的ハイリスク・ハイリターンなものまで、さまざまな投資商品があります。

その中でも、元本保証があるわけではないですが、近年は、不動産そのものの資産価格、バブル経済崩壊時や、リーマンショックの時と違いって、短期間のうちに半減(もちろん違反建築の発覚や地震による建物滅失のような特殊要因もありますが)するようなことがなく、収益も年利何十パーセントとはいかなくても、定期預金などに比べれば、比較的高い利回りが期待できます。

このように不動産価格や収益の変動幅はバブルの絶頂期でもない限りは急激に変化しにくく、金融投資に比べるとさほど変動が大きくありません。

また一方で、金融投資のように相場の変動を毎日確認する手間や、大幅な下落に精神をすり減らすことはない場合がほとんどです。

自身の裁量で価値を上げることができる

一般的な金融商品は、社会情勢や経済の変化を受けて価値が変わります。それは個人の努力で変えられるものではなく、タイミングを見て購入・売却するという選択をすることしかできません。

それに対して、不動産は自身の努力で価値を上げることができます。設備投資や賃料の設定、入居者の募集方法など、さまざまな工夫によりニーズを高め、利益を向上させることが可能です。

相続税対策になる

現金や金融商品は価値が数値として明確に出るため、財産としては相続対策がしづらい、言い方を変えれば「ごまかしがきかない」ものです。しかし不動産の相続税評価額は一般的に実勢価格より低い傾向があります。そのため、現金を不動産に変えて相続することで、相続税の課税対象となる財産の評価額を下げることが可能です。

さらに、自宅として利用することを目的とした不動産より賃貸不動産のほうが、相続税評価額が2割程度低くなります。不動産投資は相続対策に有効な手段でもあるのです。

空室率の上昇

先ほど「価格の変動幅が小さい」というメリットを述べましたが、不動産投資で最も大きなリスクは、空室率の上昇です。空室になれば家賃収入がなくなるわけですから、入居者の需要が高く空室率の低い物件を探すことが重要です。人口が減少する日本では、全国的に空室率は増加傾向にあります。

空室になる要因としては、さまざまなものがあります。例えば、物件の位置するエリアの需給の変化の要因や今回のコロナのような社会的な要因。また建物の経年劣化や住宅設備が最新のものでないなど個別の物件の持つ問題などです。

このような空室率の上昇を回避し、物件の持つ価値を上げ、社会的・経済的に適したタイミングで売価を検討するなど、短期間で投資金額が大幅に増える可能性は極めて低く、不動産投資で利益を出すためには、5年以上の中長期での保有が必要になります。一攫千金を狙う方には向いていない投資方法です。

流動性が低い

株式や投資信託は、売り買いなどの取引を行う市場があったり、商品の買取りを行ってくれる証券会社がいたりします。そのように投資商品を即日売却し、数日以内に現金化することも可能です。しかし不動産の場合はそのような流通市場はなく、個別での売買となるため価格査定はできても買値を保証して引き受けてくれる仲介機能はありません。そして不動産は個別性が強いため売却を決めたとしても買主を探すのに時間がかかる場合もあります。

また買主が見つかったとしても融資を受けてから不動産を購入するという流れになることが多く、審査を待たなくはならない場合もあります。このことから、不動産投資は売却を決めてから実際に現金を手にするまでに非常に長い時間がかかります。

不動産ゆえのリスクがある

金融投資で扱うのはあくまで金などの現物がある資産と違い有価証券(ぺーパーアセットと言います)ですが、不動産投資は不動産という実物、ひいては不動産を買う人間もしくは借りる人間を相手に運用を行います。そのため、金融投資にはないさまざまなリスクが生じる場合があります。

例としては借り手・買い手が見つからない、賃料減少、入居者とのトラブル、建物や設備の老朽化や故障、火事や地震、台風など災害の被災による土地や建築物への影響が挙げられ、いずれも費用と手間の双方の面で多大な損害を引き起こします。リスクを減らすためには、信頼できる管理会社を選びしっかりと連携する、保険に入るなどさまざまな対処をする必要があります。

不動産投資として購入できる物件の種類

虫眼鏡で家を覗く

投資のために購入する物件にはさまざまな種類があります。それぞれのメリット・デメリットと併せてご紹介します。

マンションの区分投資

建物一棟から一部屋ごとに小分けに販売するものを「区分マンション(分譲マンション)」といい、それを購入して不動産投資に充てることを区分投資といいます。マンションを一棟全て買うよりも初期投資費用を抑えられることが最大のメリットです。

管理に手間がかからない、立地条件の異なる物件を複数購入することで投資リスクを分散できる、流動性が高く売却しやすいという点も魅力的で、特にサラリーマンや主婦など、不動産投資に費用や時間をあまり割けない方に適しています。

デメリットとしては空室リスクが高い、管理会社が管理内容や管理費を決めるため権限が少ないといった点が挙げられます。

一棟買い投資

区分投資はマンションの一室を購入する投資法ですが、一棟買い投資ではアパートやマンション一棟全てを購入します。

多大な初期投資費用がかかりますが、一度の投資で大きな資産を形成でき、また部屋数が多いため空室リスクを分散化できることから投資効率が高い投資法です。一棟全てが自分の所有物になるため賃料の設定や設備投資、リフォームなど自由に手を加えることができることもメリットです。

その反面、区分投資と異なり物件の立地の分散ができないことから、失敗した時の損害が大きくなるというデメリットがあります。不動産投資の中ではハイリスク・ハイリターンの部類に入る投資法であるため、不動産投資にかけられる資金と手間がある方に適しています。

戸建て投資

戸建て投資は一軒家を購入し投資に充てる投資方法で、中古住宅が対象の場合が多いです。マンションと比較すると敷地面積が狭いこと、また「安くてもいいからすぐに手放したい」と考えるオーナーが多いことから、マンションよりも安く購入できる場合が多いです。

さらにファミリー層に貸し出すことができれば、子育て世代の需要に比し供給が少ないこともあって、長期的な家賃収入を確保でき、安定した運用が可能です。

ただし、先ほどご紹介したように中古住宅が多いことから、リフォームにかける費用と手間が必要になります。DIYやガーデニングに興味のある方は趣味と実益を兼ねて自身で手を加えるなど、デメリットをメリットに転じさせることができます。

ほかにも、一旦空室になると、賃料がゼロになってしまうリスクがあることや、いわゆるご近所トラブルが起きることがあるという点にも注意が必要です。小さい物件で練習したいという投資初心者や、DIYやガーデニングが好きな方に適しています。

その他

上記3種類が主な不動産投資の物件として挙げられますが、ほかにも事業性の高い不動産投資としてサービス付き高齢者住宅、シェアハウス、民泊などがあります。また土地を借りて駐車場やコインランドリー、トランクルームなどを経営する投資法もあります。

さまざまな投資法がありますが、ノウハウや選択肢が少ないものが多く、初心者が行うのは難しいかもしれません。まずは区分投資や戸建て投資のような初期費用の少ない物件から始め、一棟投資で経験を積んだ後、新しい投資方法にチャレンジすることをおすすめします。

不動産探しの方法

不動産探しの方法

不動産投資を行うためには、自分の予算や運用プランに合った不動産を見つけなければなりません。不動産を探すためにはどうすれば良いのか、その方法と注意点をご紹介します。

不動産情報サイトで調べる

最も手軽な方法はインターネットの不動産情報サイトで物件情報を得ることです。立地や価格、利回りといった条件検索ができ、自分の望む情報だけをピックアップすることが可能です。

また、情報が大量にあるため、じっくり見ていると地域ごとの相場やニーズが見えてきて、自身の投資基準や条件が定まってきます。不動産投資に役立つ情報を発信しているサイトもあり、読むだけでも勉強になります。

しかし、インターネット上の情報だけで高額な不動産を購入するのは危険です。インターネットでの情報はあくまでも不動産投資を始めるための足掛かりと考え、不動産会社への相談やセミナー受講など、専門家と話をする機会を持ちましょう。

情報誌や新聞・広告で調べる

インターネットで手軽に情報を得られる時代になりましたが、情報誌や新聞・広告といった紙媒体からの情報も見逃せません。特に地方の小さな不動産会社は紙媒体に情報を載せていることがあります。思わぬ掘り出し物が見つかる可能性もありますので、チェックすると良いでしょう。

ただし、やはりインターネットに比べると情報量は少ないので、多くの物件を一度に比較検討したい方には向いていません。

その他

不動産投資をすでにやっている知人や、不動産投資のセミナーや勉強会などの集まりで知り合った投資家などから紹介してもらったり、案件情報を回してもらったりすることもあるかもしれません。

ただし、直接契約はトラブルが生じた時に間に入ってくれる不動産会社のような第三者の存在がないため、契約がこじれたりした場合には人間関係に傷がついたりといった事態も起こりえます。

また初心者向けではありませんが、競売物件や任売物件など割安物件の情報を入手する方法もあります。

儲かる物件とは?その選び方

Marketplace

せっかく物件を購入しても、価値が上がらない、賃貸人が見つからないというのでは利益は得られません。利益を得るためには儲かる物件、つまりいかに安く買って、高く売るかを考えなければなりません。

そのためには、購入後に物件の価値をあげて、適切なタイミングで売却することが重要です。

物件を選ぶ際に、物件の価値に大きく影響する重要視したい3つの要素をご紹介します。

立地

物件選びでもっとも大切なのが立地です。駅から近い(徒歩10分以内)で、利用する駅がターミナル駅に近いところが人気です。

ほかにも周りにコンビニやスーパー、病院、飲食店といった施設が充実しているか、人気のあるエリアかどうかという点も重要です。

独居住宅かファミリー向け住宅かによっても好まれる立地が変わりますので、物件の用途を見極め、立地の良し悪しを判断するようにしましょう。

ただし、人気エリアで、利便性の高い場所に立地する物件は、人気も高く、購入する価格もそれなりとなるでしょうし、購入時の競争も激しくなるでしょう。そのため安全な運用という意味では、固い投資であっても、儲けるという観点では、自分の努力というより購入と売却時の市場のタイミングが、重要になってきます。

管理

不動産は管理によって資産価値が大きく変わります。また、特にマンションやアパートでは居住者同士のトラブルが起こりやすく、それらに対する対応力が求められます。優秀な管理会社によってしっかりと管理されている物件を選びましょう。

購入前に管理状態や管理会社の実績や対応力をしっかり調べ、必要があれば管理会社を変更することも特に重要になります。実際に物件を訪れ、管理者が常駐しているか、共有部分はきれいか、清掃の頻度はどのくらいかといった点を細かくチェックして適切な管理がなされているかどうか判断しましょう。

設備

設備が充実していることも魅力的な物件の条件のひとつです。バス・トイレが別かどうか、コンロは2口以上あって料理がしやすいか、部屋の間取りは使いやすいかを確認しましょう。こちらも立地と同じく、物件の用途によって求められる設備が異なりますので、想定される入居者とそのニーズを把握することが大切です。

また、近年特に求められている設備としてセキュリティ関係が挙げられます。オートロックや防犯カメラなどの設備が充実している物件は人気が高いです。

更に、近年では、IoT(アイオーティー Internet of Things)といい、インターネット環境に接続されることによって、さまざまな形で自動化された設備機器などを導入する物件も出始めています。

物件を購入する際の流れ

家の鍵を受け渡す

最後に、物件購入の流れを大まかにご紹介します。大切なのは情報をしっかり集めること、手続きを丁寧に進めることです。

自分一人で進めるのが難しい場合は、信頼できる不動産業者を探し、相談しながら進めていきましょう。

運用計画を立てる

まずは運用計画を立てます。必要なのは予算と、どういった物件を買い、どのように運用していきたいかを決めることです。

自己資金が少ない場合は銀行から融資を受けることになりますが、年齢や職業、自己資金額によって受けられる融資額が異なります。物件を選んだ後で融資が得られない、ということになると物件探しに費やした時間が無駄になってしまいます。

あらかじめいくら融資が受けられるかを確認し、その予算の範囲内で物件を選ぶと良いでしょう。

また、先ほどご紹介したように、不動産投資には大きく分けて区分投資、一棟投資、一戸建て投資があります。予算や運用にかけられる手間や時間などを加味して、どの投資法を行うかも決めておいた方が良いでしょう。

さらに、物件を購入する際には売買契約を結びます。契約書に書いてあることが分からない、ということがないように契約に関する基礎知識や法律を学んでおきましょう。

物件を探す

大まかな運用計画が決まったら、いよいよ物件探しです。先ほどご紹介したように、インターネットや情報誌で調べる、不動産会社に相談するといった方法で物件を探しましょう。また、ある程度物件が絞れたら必ず現物を確認しましょう。

買い付けを入れる

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通して売主に購入の意志を示します。これを「買い付け」といいます。人気のある物件は買い付けが殺到しますのでスピードが命です。慎重に判断した後、大胆に決定する、これが不動産購入の秘訣です。

融資の審査を受ける

自己資金のみで購入ができない場合は、融資の審査を受けます。先ほどご紹介したように、物件探しの前に融資の限度額を調べておいた方が安心です。

また、もし融資を断られたとしても、別の支店や銀行に行けば融資をしてもらえることがあります。一行に断られたからといって諦めず、複数の銀行にアポイントメントを取るようにしましょう。

売買契約を締結する

融資の審査と並行して、売買契約を締結します。契約の際には宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明を受けます。宅地建物取引法に関わる重要事項が記載されていますので、内容をよく理解した後、契約を進めましょう。

なお、この時点では融資が下りるかどうかは決まっていませんので、融資が下りなかった場合は契約を解除できるという特約(融資特約)を付けておきましょう。

不動産売買契約書に記名・捺印し、手付金を払えば契約完了です。

管理会社・仲介業者の選定をする

一棟投資もしくは戸建て投資で管理会社に管理を委託する場合は、管理会社の選定を行います。オーナーから管理会社を引き継ぐか、新たに自分で管理会社を選定します。

コミュニケーションがスムーズであること、実績が豊富であること、管理体制が整っていることを基準にして選びましょう。先ほどご紹介した通り、管理方法によって物件の資産価値は大きく変わりますので、慎重に検討しましょう。

また、自主管理の場合でも入居者募集を行う仲介業者の選定が必要になります。こちらもコミュニケーションをしっかりと取れる、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

物件の引き渡しを行う

引き渡しの前には必ず物件の最終確認と決済が行われます。決済とは買主が売主に売買代金を支払うことです。決済が完了した時点で所有権が売主から借主に移転し、入金完了後に所有権移転登記が行われます。売買代金だけではなく、保険料や登記費用も必要になりますので事前に準備しておきましょう。

その後、物件関連の書類や鍵、付帯設備の保証書などを売主から受け取り、「不動産引渡確認証」を取り交わしたら、物件売買の取引は完了します。

まとめ

不動産投資について、初心者が知っておくべき基礎知識をご紹介しました。不動産投資というとハードルが高いように感じますが、その特徴やメリットを知り、運用計画をきちんと立てれば、資産形成や相続対策に有効な手段となります。

大切なのは情報を集めること、不動産投資で何を得たいかを明確にすることです。また、金融機関、不動産会社、管理会社、仲介業者など信頼できるパートナーを選ぶことも重要です。


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