不動産投資のメリット・デメリットとリスク回避方法をご紹介

投資

電卓と家の積木

不動産投資はメリットもたくさんありますが、不動産投資ならではの「リスク」というデメリットもありますよね。

そうですね。不動産投資は金融投資とは違い、扱うものが「現物」であること、そして利益を生み出すには人との関りが必要ですからね。

ですが、だからこそ自分の裁量で利益を上げることもできるところが魅力でもあります。

なるほど、なんだかやりがいがありそうですね!

では今回は、不動産投資のメリット・デメリット、そしてリスク回避の方法をご紹介します。

不動産投資とは

戸建てとマンションの模型

不動産投資とは、アパートやマンションなどの不動産物件を購入して家賃収入を得るインカムゲイン、購入した物件の価値が上がったときに売却してその差額で利益を得るキャピタルゲインを受け取ることができる投資方法のことを指します。

ここでは、さまざまな種類がある不動産投資のうち、不動産投資初心者が取り組みやすい「ワンルーム投資」と「一棟買い投資」について簡単にご説明します。それぞれのメリットとデメリットを知り、自分に合った不動産投資はどういったものかを考えましょう。

ワンルーム投資

分譲マンションの一室を購入し、運用して利益を得ます。最大のメリットは、一室から所有できるため、購入代金や維持費が安く済むことです。

また、共有部分の管理は管理会社が行うため、自身が所有する部屋のみ修繕を施せば良く、コストも手間も抑えられます。さらに、複数エリアに分けて購入することで、災害や地価下落といったリスクを分散させることも可能です。

しかしその一方で、いったん空室になってしまうと家賃収入が0になってしまう空室リスクがあります。また、管理会社がマンション全体の管理を行うため、自分の裁量で手を加えられる箇所は専有部分のみに限られています。

一棟買い投資

集合住宅や戸建て住宅を丸ごと購入し、運用して利益を得ます。空室リスクが分散されるため安定した、なおかつ多くの収入を得ることができます。自分で修繕の内容や時期を選ぶことができ、柔軟に経営戦略を立てることが可能です。

しかし、多額の購入費用が必要となること、運用にある程度知識と経験が必要になることから、初心者にはハードルが高い投資法です。また、災害や土地下落のリスクを大きく受けてしまうのもデメリットの一つです。

不動産投資で収益を得る方法は2つ

電卓と積木と積まれたコイン

不動産投資で利益を得る方法には、売却益と運用益の二通りがあります。それぞれの特徴についてご紹介します。

売却益(キャピタルゲイン)

不動産投資における売却益(キャピタルゲイン)は、簡単に言うと「安く物件を買い、高く売る」ことで得られる利益を指します。例えば1,000万円で購入した物件を2,000万円で売却することができれば、1,000万円の売却益を得ることができます。

運用益と比較するとうまく転売などができれば、短期間で大きな利益を得られるケースもありますが、バブル期や、リーマンショック前の好景気などの資産価格が上昇トレンドの時期でなければ、簡単に不動産投資の売買で利益を得ることは困難です。

運用益(インカムゲイン)

不動産投資における運用益(インカムゲイン)は、物件を人に貸し出して得られる家賃収入を指します。例えば家賃10万円で部屋を貸し出すことができれば、1年で120万円、10年で1,200万円の運用収入(そこから営業経費と金利や税金等を引いたものが純収益になります)を得られます。

長期間の運用が必要になるため手間はかかるというデメリットはありますが、賃貸経営が軌道に乗れば安定した収入を定期的に得ることができます。現代の日本では、不動産投資といえばこちらの運用益を得る目的であることが多いです。

不動産投資のメリット

ハートと家の積木

不動産投資は「物件」という有形物を扱う物的投資であり、株式や投資信託などの金融投資とは違った特徴やメリットがあります。

ここからは、不動産投資ならではのメリットをいくつかご紹介します。

安定した長期的な収入が得られる

不動産投資の最大のメリットは、入居者を確保さえできれば長期的に安定した収入が得られるという点です。株やFXは短期間で値動きをするリスクがありますが、賃料は短期で大きく変わることはありません。

サラリーマンの副収入として、育児や介護に忙しい主婦やリタイア後のシニアの収入源として、安定性の高い不動産投資は条件に適っているといえます。

ミドルリスク・ミドルリターンである

先ほどご紹介した通り、金融投資は時に大きく値崩れし、資産が一瞬にしてなくなってしまうこともあります。

しかし、不動産投資は元本こそ保証されていないものの、金融投資より低リスクで運用できます。その理由としては、金融投資より値動きが緩やかであること、現物資産のため価値が0になる可能性が低いという点が挙げられます。

インフレ対策になる

2013年1月、日本銀行では「物価安定の目標」をインフレ率2%と定め、早期に実現することを目指していました。しかし、新型コロナウイルスの感染拡大による経済への悪影響が懸念される現在、その対策を優先し、インフレ率2%の目標は棚上げとなっています。ただし、長期的な目標としては定めていることから、今後インフレが加速する可能性は否定しきれません。

インフレが起こった場合、現金の価値は目減りします。しかし、不動産投資であればインフレに伴い相対的に資産価格が上がるため、不動産価値が大幅に下落する可能性は低いです。また、家賃もインフレーションに合わせて上がるため、収入が目減りするリスクも回避できます。このことから、不動産投資はインフレに強い投資法であるといわれています。

小額から始められる

現物株の投資(投資信託は別)はまとまった自己資金がないと始めることができませんが、不動産投資はローンが組めるため、少ない資金で高額の不動産を購入できます。

このように小さい資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高めることを「レバレッジ(てこ)効果」といいます。ローンが「てこ」の役割を果たし、大きな利益を得られるのが不動産投資のメリットの一つです。

生命保険代わりになる

不動産投資のためにローンを組む際に、「団体信用生命保険(団信)」に加入することができます。債務者が高度障害者になったり、死亡したりした際に、債務を肩代わりしてくれる生命保険です。万が一の時にも、家族に債務を負わせることなく、不動産と家賃収入を残すことができます。

ただし、団信は金融機関やローンの種類によって加入を強制される場合もあれば、任意の場合もあります。また年齢制限や、支払い金額に上限がある場合もありますので、必ず金融機関の担当者に確認するようにしましょう。

年金対策に役立つ

現代日本では少子高齢化に歯止めがきかず、年金財政はさらに厳しさを増しています。支給開始年齢の引き下げや減額が進む中で、年金だけで悠々自適な老後を送ることは容易ではありません。

先ほどご紹介した通り、不動産投資は長期的に安定した収入が得られるという、年金を補完するのに適した性質を持っています。貯蓄であればただ消費するだけなのでいずれ使い果たしてしまいますが、不動産は存在する限り、収入をもたらしてくれます。また、体が不自由になり働けなくなっても収入が見込めることも大きなメリットです。

節税効果がある

不動産投資には節税効果があります。不動産所得は、総合課税のため、給与所得などと合算した所得から不動産運用にかかった経費(管理費や修繕費、固定資産税、建物部分や設備にかかる減価償却費やローンの金利など)を差し引けるため、所得税を節税することができます。

また、不動産投資で赤字が出た場合は、確定申告をすることで赤字の分だけほかの所得から納税した所得税を還付してもらうことができます。これを「損益通算」といいます。

相続税対策として活用できる

不動産投資は相続税対策にもなります。現金は額面通りに相続税がかかりますが、不動産の場合は本来の資産価値より評価額が低くなる傾向にあるからです。相続税は評価額によって算出されますので、現金よりも同価値の不動産のほうが、相続税が安くなる場合が多いです。

それに加えて、賃貸用の物件は、自用の物件より評価額が下がるため、さらなる相続税の節税が可能になります。

不動産投資のデメリット

家とリスクと家の模型を天秤にかける

不動産投資には物件を扱うからこそのメリットがありますが、その反面物件を扱うからこそのデメリットがあります。

不動産投資はその現物資産としての性質からさまざまな種類のリスクがあり、頻度や深刻さは異なるとしても、必ずリスクと向き合わなければならない時が訪れます。不動産投資に伴うリスクと、その対策を知っておきましょう。

空室リスク

空室リスクとは所有している物件に借り手がおらず、家賃収入が0になるリスクです。ワンルーム投資で一室しか所有していない場合は、家賃収入を100%得られるか、もしくは全く得られないかのどちらかになります。

空室リスクを回避するためには、立地や設備の良い長期的に需要が見込まれそうな物件を選ぶことが大切です。

住居人トラブルのリスク

住居人によって起こされるトラブルも不動産投資ならではのリスクです。例えば家賃を滞納する、部屋を通常の使用では考えられないほどに汚したり壊したりする、近隣の住人とトラブルを起こすなど、人ならではの多種多様なトラブルが起こりえます。

こうしたトラブルの対応は基本的に賃貸管理会社が行います。知識と経験が豊富な、信頼できる管理会社を選びましょう。

修繕リスク

不動産を所有していると必ず向き合わなければならないリスクです。たとえ新築の物件を購入したとしても、いずれは老朽化し、修繕が必要となります。室内のリフォーム、エアコン、給湯器などの設備の取り替えはもちろん、一棟買い投資であれば外壁の塗り替えや共有部分のリフォームなども必要になります。設備ごとに耐用年数を把握し、長期的な修繕計画を立てておきましょう。

また、修繕費はあらかじめ積み立てておくことをおすすめします。目安としては、賃料収入の3%程度と考えておくと良いでしょう。

資産価値低下リスク

不動産投資は金融投資より値崩れが起きづらく、ミドルリスク・ミドルリターンの投資法です。しかし、何らかの要因によって、資産価値が低下してしまうこともあります。資産価値が低下する要因は、大きく分けると社会情勢(少子高齢化、デフレーションなど)、地価の下落(人口流出、災害など)、不動産自体の価値の下落(老朽化、管理の悪さなど)の3つです。

資産価値低下リスクを軽減するためには、価値の下がりにくい人気のある物件を選ぶこと、必要に応じて修繕をすること、管理会社をしっかり選ぶことです。ミドルリスクであるからと安心せず、常に先を読み、起こりうる資産価値低下リスクに対応していきましょう。

災害リスク

火事や地震、台風といった災害が起きて建物に被害が及ぶリスクです。特に一棟買い投資の場合は、その物件が災害に見舞われると、絶大な損害を被ることになります。

地震保険、火災保険に加入するとともに、新耐震基準の物件や火災になりにくい鉄筋コンクリートの物件など、災害に強い物件を選ぶのも対策の一つです。

管理会社倒産リスク

不動産投資には、賃貸業を委託している管理会社が倒産してしまうリスクもあります。新たな管理会社を見つけることができれば賃貸経営は続行できますが、管理会社の決定やその後の契約など、時間や手間がかかります。

また、倒産した管理会社が入居者から預かっていた家賃や敷金を流用している場合も想定しましょう。収入が途絶えるだけではなく、債権者として取り立てを行わなければならなくなります。時間や手間がかかるだけではなく、精神的負担も大きいため、信頼できる管理会社を選び、敷金は自身で預かることで倒産リスクを軽減できます。

流動性リスク

流動性リスクとは、「すぐに現金化できない」ということです。不動産は買い手がいなければ売却することができません。売却を希望する物件に買い手がつくとは限らず、また買い手が見つかったとしても、金融機関に融資を受けるための審査期間が必要になることがあります。

そのため、売却を考えてから現金化するまでにかなりの時間がかかってしまいます。手続きを行えば数日以内に現金を手にすることができる金融投資では起こりえない不動産投資ならではのデメリットです。需要の高い人気物件を選ぶこと、また収益を上げることで急いで売却する必要性をなくすことで、流動性リスクを回避することができます。

金利変動のリスク

ローンには固定金利と変動金利があります。固定金利ローンではあらかじめ決められた期間は金利が固定されます。収支計画が立てやすい一方で、その後低金利に推移した場合、返済額が高くなるというデメリットがあります。

変動金利ローンでは返済期間中に定期的に金利が見直されます。固定金利より金利が低く設定されていますが、金利が上昇すると返済額が高くなるというデメリットがあります。

このように、どちらの方法を選択しても金利の変動により返済額が多くなる恐れがあります。これを金利変動のリスクといいます。返済額が予想より高くなっても対応できるよう、ある程度現金に余裕を持たせておくことが必要です。

不動産投資の資金計画

一万円札と家の積木とメモ

不動産投資はローンを組むことができるため、少額の資金でスタートできます。しかし、やはり数百~数千万円する大きな出費となるため、資金計画は綿密に立てておく必要があります。

特にローンを組む場合は収入と返済のバランスが取れるかどうかしっかりと検討しておきましょう。資金計画を立てる際に知っておきたい基礎知識として、不動産投資にかかる初期費用や資金計画にまつわる注意点、ローンの種類についてご紹介します。

不動産投資にかかる費用

不動産投資の初期費用は、大まかに分けると手付金と諸費用の2種類があります。それぞれの内容と相場をご紹介します。

【1】手付金

手付金とは、不動産の売買契約が成立した際に、購入の意志があることを示すために買主が売主に預けるお金のことをいいます。相場は物件価格の5~10%程度、またワンルーム投資であれば物件価格に関わらず、10万円と定められていることもあります。

手付金はあくまで「預ける」お金なので、決済時に売主から買主に返却されますが、売買代金の一部に充てられる契約となっていることが多いです。

【2】諸費用

不動産を購入する際には、物件本体の購入費のほかにさまざまな諸費用がかかります。例を挙げると収入印紙代、銀行への手数料、火災保険、登記費用、精算金などです。

精算金というのは、固定資産税や月々積み立てられるマンションの管理費・修繕積立金を日割り計算し、それを元に売主と買主の間でやり取りされるお金を指します。諸費用の相場は50~60万円程度だと考えておくと良いでしょう。なお、諸費用も金融機関の了承さえあれば、融資に組み込むことが可能です。

資金計画を立てる際の注意点

不動産投資の運営を続けていく際には、さまざまなリスクへの対応やそれに伴う出費が必要です。それに併せて、運用益の中からローンの返済も行っていかなくてはなりません。不動産投資を始める前に、返済計画や修繕計画を立て、全体的・長期的な資金収支を考えていく必要があります。

基本的には不動産会社が資金計画シミュレーションを作成してくれます。しっかり確認し、不明点・不安点は必ず相談するようにしましょう。

不動産会社は投資のパートナー。その選び方と活用法

不動産会社で話し合う様子

不動産会社は不動産投資における大切なパートナーです。このパートナー選びによって、不動産投資の成否が決まるといっても過言ではありません。不動産会社の選び方や活用法についてご紹介しましょう。

不動産会社ごとに得意・不得意がある

不動産会社を選ぶ際、「大手だから」、「有名だから」という理由で吟味もせず飛びつくのは危険です。不動産会社にはそれぞれ得意なエリアやジャンルがあります。都心のワンルームマンションを多く取り扱っている、地方に強いなど特徴はさまざまです。まずは自分がどのような不動産投資を行いたいかを明確にし、その種類の物件における実績のある不動産会社を選ぶと良いでしょう。

良い不動産会社の見極め方

不動産会社を選ぶ際には、担当者としっかりコミュニケーションを取り、良し悪しを見極めることが大切です。「不動産投資は楽で儲かる」、「この物件は買いですよ」などと、不動産投資の良い面だけをひたすらアピールする不動産会社は避けたほうが良いでしょう。不動産投資のデメリットやリスクをきちんと説明する、長期シミュレーションを立ててくれる、購入後のアフターフォローもしっかりしてくれるなど、不動産投資のパートナーとして並走を続けてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産投資セミナーを受ける

投資用物件を取り扱っている不動産会社の多くは、不動産投資セミナーを開催しています。無料で受けられることが多く、セミナー終了後には個別相談が行われていることもあり、不動産投資に必要な知識や情報を効率よく得ることができます。また、繰り返しセミナーを受けることで、不動産会社やほかの参加者との交流を深めることができます。経験談や耳寄りな情報を聞くことができ、不動産投資への知見が一層深まります。

まとめ

不動産投資のメリットやデメリット、リスク回避をはじめとした不動産投資にまつわる基礎知識をご紹介しました。不動産投資には金融投資にはない魅力的なメリットがあります。短期間での一攫千金は難しいですが、長期的に安定した利益が得られることが最大のメリットで、サラリーマンの副収入として、老後の収入源として有効な投資法といわれています。

しかし、その反面、扱うのが「家」、そしてその家に住む「人」であるがゆえのリスクが存在するというデメリットもあります。それぞれのリスクを理解し、対策を考えておくことで、リスクを回避もしくは軽減できます。

そのためにも、長期的な計画をしっかり立てておくことが必要です。信頼できる不動産会社を選び、シミュレーション作成の時点から協力してもらうと良いでしょう。


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