不動産投資を成功に導く物件選びのポイントと注意点

2020.12.08 投資

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不動産投資って物件の種類が多すぎて、正直何を選んで良いのかわかりません。

たしかに物件は山のようにあって迷いますよね。でも、物件選びのポイントさえ押さえておけば、利益の出やすい物件をある程度絞ることができますよ。しかも、コツを理解しておくと何度でも応用して使い続けることができるんです。

本当ですか？でも、投資って難しい知識とかが必要ですよね…？

そんなことないです。大切な3つのポイントを押さえておけば、特に難しい知識も必要ないですよ。

僕にもできるかな……？

もちろんです！今回は初心者のリス男くんにもわかりやすく、順を追って解説していきますね。まずは悪い物件を選んでしまうとどのようなリスクがあるのか、そこから良い物件探しのコツについて学んでいきましょう。

この記事の目次

不動産投資で悪い物件を選んでしまうと…

不動産投資では正しい物件を選ぶことが何よりも重要です。なぜなら、安易に物件を選んでしまい、もしその内容が悪いものだとしたら次のようなリスクを抱えてしまうからです。

たとえば、スーパーマーケットや病院、学校などが近くにないマンションや、築年数が古く度々水回りのトラブルが起きやすい中古アパートなどは悪い物件といえるでしょう。こうした物件を選んでしまうと入居率の低下につながるだけでなく、多額の修繕費を払わなければならない恐れがあります。

それぞれ以下で簡単に触れていきますが、不動産投資における良い物件を選ぶ重要性がよくわかるはずです。

安定した家賃収入が得にくくなる

悪い物件を選んでしまうと入居者が集まりにくくなるほか、一度入居した人が退居する可能性が高まります。その結果、安定した入居稼働が維持できず、収益性が悪化してしまいかねません。

機会ロスが発生しやすい

空室率が高まると何度も入居者を探す手間が増えてしまいます。もちろん、入居者を探している間は家賃収入も得られません。良い物件を選んでいればその間も家賃収入を得られますが、そうでなければ機会ロスが発生してしまいます。

建物のメンテナンス費用が負担になりやすい

建物が古くなってくるとメンテナンスが必要です。特にもともと築年数が経過した古い建物ほどメンテナンスの頻度が高くなるため、修理やメンテナンスにかかわるコストが大きな負担となってきます。

不動産投資で正しい物件を選ぶ3つのコツ

ここまでお伝えした通り、悪い物件を選んでしまうと不動産投資の収益性が阻害されてしまい、決して良いことはありません。

では、どのようにして正しい物件を選べば良いのでしょうか。ここではエリアと入居者情報、建物の設備の3点に着目して物件選びのコツをお伝えします。

安定した入居者がいるエリアに絞る

まず、物件を選ぶ際は入居者を安定して確保できそうなエリアに絞ることが大切です。どれだけ建物の設備が整っていようと、人口が少ないエリアで多くの入居者が集まることはありません。

上記を踏まえたうえでおすすめのエリアは東京圏です。

総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告　2019年（令和元年）結果」によると、東京圏は14万8,783人の転入超過（転入者数から転出者数を差し引いた数）と全国最多となっており、人口が密集していることがわかります。また、東京都中央区や渋谷区、品川区などではオリンピック後の再開発も予定されていることから、同エリアでの将来的な発展が予測できるでしょう。

ただし、同じ東京圏でも物件によって駅からの距離や利便性などは異なります。好立地に構えている物件を探すため、実際に現地で調査することも大切です。ただし、東京都心3区などの人気エリアに所在する不動産物件は、価格も高く利回りも低くなる傾向があるため、好立地であればあるほど価格には反映されます。したがって、立地の選択は投資予算及び期待する利回りとの相談にはなります。

入居者のニーズを汲み取る

次に、入居者のニーズを汲み取った物件選びを心がけましょう。最近ではビルトイン形式で食洗器や浄水器などを備え付けているマンションも増えてきました。入居者のニーズを満たす物件を狙うことで、多少家賃が高額でも高い入居率を維持できる可能性があります。

入居者のニーズを読み取るには全国賃貸新聞が役立つでしょう。2020年10月19日に掲載された「入居者に人気の設備ランキング」では、以下のような設備が求められていることがわかります。

	単身者向け	ファミリー向け
1位	インターネット無料	インターネット無料
2位	オートロック（エントランス）	宅配ボックス
3位	宅配ボックス	オートロック（エントランス）
4位	浴室換気乾燥機	追い焚き機能
5位	ホームセキュリティ	システムキッチン

メンテナンスの行き届いた物件に絞る

最後に建物の管理体制をチェックしましょう。管理体制の甘い物件は入居者同士のトラブルや不満が多くなり、退去率の上昇につながってしまう恐れがあるからです。

物件がしっかりと管理・メンテナンスされているかを測るためには、次の項目を確認してみてください。

管理人が建物内に常に駐在しているか
建物内や設備の清掃、点検が適切に行われているか
「入居者に対する注意・お願い」などの貼り紙が多くないか
事前の計画に基づいてメンテナンスが行われているか

不動産投資の物件選びで注意したいポイント

それ以外にも、長期修繕積立金がちゃんと保全されているか、耐震構造はどうか、エレベーターなどの共用部分の設備の問題など、細かな注意点はありますが、まずはここまでお伝えしたポイントをしっかりと押さえて、安定した収益を生む投資物件を選ぶことが大切です。

しかし、新築と中古のいずれかで迷っている方や分散投資を検討している方もいるのではないでしょうか。物件を正しく選んだ場合でも投資スタイルによって運用方法は大きく異なります。

そこで、物件を選ぶ際に注意しておきたいポイントについても解説します。

新築物件を購入しても、1年で中古物件となる

新築物件は多少高い家賃設定でも人気があり、入居者が決まりやすいとされています。

しかし、新築として扱えるのは、過去に誰も入居したことがなく建築後1年未満の物件のみで、建築後1年未満であっても、その物件に入居があった場合には、新築物件ではなく中古物件として扱われます。

新築から中古物件になった時の下落幅は、中古物件の家賃下落幅よりも多くなります。

18㎡以上30㎡未満のシングルタイプの新築物件では、賃料の下落は3つの段階に分けられます。

第一段階築3～10年年下落率約1.7％
第二段階築11～20年年下落率約0.6％
第三段階築21年以降年下落率ほぼ横ばい

参考：https://www.smtri.jp/report_column/report/2013_01_16_1521.html

新築後の10年間が、最も下落率が高く、築20年を超えると安定するため、新築物件を購入する際は家賃が下落した場合に採算がとれるのか、計算しておく必要があります。

分散投資をする際は費用対効果をよく検討する

分散投資をする際は、物件選びやメンテナンスの手間と収益性をしっかりと天秤にかけて判断すべきです。

不動産投資における分散投資とは、アパートやマンションの1棟そのものに投資するのではなく、複数エリアの物件を1部屋（または複数部屋）購入する方法です。万が一物件の資産価値が大幅に減少した場合でも、複数エリアに分散投資しておくことでリスクを切り分けることができます。

分散投資はリスクを抑える方法として知られていますが、安全に運営できる分、収益性が低下する点には注意しましょう。

たとえば、1つのマンションに集中投資する場合、その入居者が同一物件に居住しているため、効率的に家賃回収ができます。一方、分散投資はエリアによって収益性に差があったり、物件毎の事情がバラバラであったりと、リスクは集中しませんが、大きな利益が発生しにくい点がデメリットです。

また、複数エリアの物件に投資するほど物件選びや管理の手間が増えます。そのため、手間と収益性のバランスをしっかりと考慮しなければなりません。

正しい物件選びに役立つ有益な不動産会社の選び方

不動産投資物件の選び方のコツや注意点を理解できたら、今度は不動産会社を探していきましょう。実際に物件を紹介してくれるのは不動産会社です。不動産投資における重要なパートナーとして時間をかけて選びましょう。

ここでは不動産会社を選ぶ4つのコツをお伝えします。

ヒアリング内容が充実している

不動産会社に物件探しの相談に出向くと必ずヒアリングを受けます。不動産会社が、顧客の探している物件の参考にするためです。しかし、不動産会社によってはヒアリングの時間が極端に短いこともあります。

ヒアリング内容が充実しているということは、それだけ顧客の視点に立って本気で物件を探そうとしている証拠です。そのため、しつこいくらいに質問をしてくる不動産会社のほうがパートナーとしては信頼しやすいといえるでしょう。

100%に近い入居実績を持つ不動産会社を選ぶ

次に重視することは不動産会社の実績です。不動産会社の実績としてもっとも有益な情報は、入居率の高さでしょう。入居率が高いほど安定した入居者を持つ物件を紹介してもらえるため、不動産投資を成功に導くためには欠かせません。

反対に入居率の低い不動産会社から物件の紹介を受けると空室リスクが高まります。空室の間は家賃収入が発生しないため、ローンの返済だけが生まれ、いわゆる赤字状態に陥ってしまいます。

各社の実績は公式サイトに掲載されていることがほとんどです。事前に入居率の高い不動産会社を確認しておき、その時点である程度厳選しておくと良いでしょう。

将来的な予測まで提供してくれる

不動産投資を行ううえで重要なことは現在ではなく将来の状況です。たとえ現在は入居者が多くても、管理が甘くて将来的に価値が下がりそうな物件では元も子もありません。

現在の入居者の状況や各物件の利点を教えてくれる不動産会社は多いですが、できるだけ将来的な予測も踏まえて話をしてくれる不動産会社が適切です。将来の予測ができているということは、それだけ紹介エリアの周囲の環境にも詳しいことを表します。

手厚いサポート体制が整っている

不動産投資を検討している場合、投資だけで生計を立てようとする人は少ないのではないでしょうか。ほとんどの方は何らかの本業を持っているはずです。そのため、不動産投資に割ける時間が少ないというケースも多いでしょう。

そこで役に立つのが不動産会社です。サポート体制が整った不動産会社なら物件の購入後も次のようなサービスを期待できます。

入居者の募集
入居者のクレーム処理
家賃滞納の処理
漏水や火災時の対応
物件管理情報の共有

上記のような管理やメンテナンスをオーナーが一人で行うことは困難です。そのため、物件購入後も手厚いサポートが期待できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産投資を行う場合は、どのような物件を選ぶかが非常に重要となります。なぜなら、悪い物件を選んでしまうことで次のようなリスクが発生してしまうからです。

安定した家賃収入が得にくくなる
機会ロスが発生しやすい
建物のメンテナンス費用が負担になりやすい

そこで物件選びのコツとして、今回は以下3点をお伝えしました。

安定した入居者がいるエリアに絞る
入居者のニーズを汲み取る
メンテナンスの行き届いた物件に絞る

正しい物件を選ぶことで入居率が高まり、ひいては安定した収益に結び付くでしょう。今回お伝えした3つのポイントを参考に、ぜひ自身に最適な物件を探してみてください。