【連載:不動産投資は購入してからがスタート!意外と知らない賃貸管理の基本】①賃貸管理の種類と内容

投資

最近は不動産投資を始める人が増えていますよね。

ただ、不動産投資を始めても賃貸運営(管理)について学ぶ機会がなく、よく分からないまま建築業者の関連会社や物件購入に関わった不動産会社に任せてしまい、高い賃貸管理費用を支払っていることもよくあります。

賃貸運営をする上ではオーナーが主体的に運営していくことが大切なんですね。

そうなんです。そこで今回は賃貸管理について、管理形態の種類と委託する場合の賃貸管理メニューを解説していきます。

賃貸管理形態の種類

賃貸管理には、大きく分けて「委託管理」と「自主管理」があります。

委託管理

委託管理とは、賃貸住宅の賃貸管理について不動産会社などへ業務委託して管理するものです。
委託する管理の内容は「入居者管理」「建物管理」「募集業務」に分けられます。

委託管理のメリットは、賃貸管理は督促やクレーム対応など面倒なことも多いため、大半を委託することでオーナーの手間を省くことができる点です。
また、すべての業務を1社に任せることもできますが、それぞれの業務を別々の会社に依頼しても良いので、得意不得意や費用も考慮して分離して依頼することも可能です。

入居者管理の種類

委託管理の「入居者管理」について、委託先の不動産会社によって委託内容が異なります。
種類としては以下が一般的です。

建物管理の種類

建物管理は、以下の4つに分けることができます。

自主管理

自主管理とは、オーナー自ら「入居者管理」と「建物管理」を行い、賃貸募集のみ不動産会社に依頼するというのが一般的です。
以下の対応をオーナー自ら管理を行う必要があります。

・毎月家賃等を入居者から徴収
・滞納のチェックや、滞納した場合は督促を行う
・入居者からのクレーム対処
・建物の清掃や簡単な補修
・大規模な修繕や退去時の修繕を専門業者へ発注

自主管理のメリットは、管理会社への委託費が節約でき、賃貸物件についてオーナーがすべて把握できる点です。
一方のデメリットは手間がかかり、副業で賃貸経営をしている場合、時間的な面で運営が難しい点です。

まとめ

賃貸管理は、オーナーの考える方針で決めることができます。

自主管理は管理費用が抑えられますが、時間と手間がかかるだけでなくクレーム対応など胆力も必要になります。
一方、委託管理は費用がかかりますが、オーナーの負担は軽減されます。例えば普段は会社員で兼業オーナーの場合は、費用がかかっても全て任せるというのも選択肢です。
ある程度時間が割けるなら、業務ごとに委託先を分けて部分的に自主管理することで費用を軽減するということも可能です。

まずは、オーナーが自らの判断で自主管理または委託先の選定など主体的に判断するようにしましょう。


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