【不動産投資型クラウドファンディング】物件タイプ別の利回りや特徴

投資

高層ビルと広場

不動産投資型クラウドファンディングは、従来の不動産投資では難しいホテルや商業施設に投資できるのもポイントですよね。

しかし、そういう不動産にはまた違った注意点がありそうですね。

今回は、不動産投資型クラウドファンディングにおける
不動産の種類別のメリット・デメリットや注意点等についてお話します。

不動産投資型クラウドファンディングで投資できる不動産

大都市の模型

不動産投資型クラウドファンディングで投資できる不動産は様々です。
今回は4種類の不動産について、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて詳しくご紹介していきましょう。

  • 居住用不動産
  • 宿泊施設
  • 商業施設
  • 保育施設・医療施設

居住用不動産のクラウドファンディング

居住用不動産は、マンション(区分・一棟)を購入し、運用や売却によって得た利益を分配します。
一般的な利回りは3~5%ですが、8~10%という高い利回りを達成できる物件もあります。
募集金額は区分マンションが数千万円、一棟であれば数億円程度が目安です。

メリット

居住用不動産の投資は、ごく一般的なため、多くの運用会社で取り扱いがされております。
類似案件も多いことから収益の予想がたてやすいというメリットがあります。
従来の不動産投資では購入が難しい都心の高級マンションでも一口1万円から投資が可能です。

デメリット

区分マンションの場合、募集金額が数千万円と小規模であるため、
募集開始と同時に完売になってしまうこともあります。
複数の運用会社に登録し、常に新しい情報を得ることが必要です。

ホテルや宿泊施設のクラウドファンディング

投資家から募集した資金でホテル・宿泊施設を開業もしくは運用し、収益を分配します。
募集金額が数億円単位と大口になる点が大きな特徴です。
利回りは4~6%程度と考えておくと良いでしょう。
また、ほかの不動産と比較するとやや運用期間が長め(12~24か月程度)となる傾向にあります。

メリット

ホテルの立地や時期によっては、インバウンド需要の拡大などにより高収益が望める場合があります。
宿泊料を変更できることから、居住用物件よりも状況に合わせたフレキシブルな運用が可能です。
また案件によっては、一定額以上投資を行うと割引クーポンがもらえることもあり、旅行が好きな方などには嬉しい特典となります。

デメリット

良くも悪くも観光客の増減に収益性を大きく左右されます。
最近では、東京オリンピックの延期や新型コロナウイルス感染拡大などの影響により観光客が減少し、
インバウンド需要の縮小で減収を余儀なくされています。
特に宿泊施設自体が倒産してしまうと大きな損失を被ることになります。

オフィスやテナントなど、商業施設のクラウドファンディング

オフィスやテナントなどの商業施設を対象としたクラウドファンディングは、
宿泊施設と同じく募集金額が数億円単位と大規模になります。
利回りは6%程度です。

メリット

居住用不動産より賃料単価が高い傾向にあり、高い利回りが期待できます。

また従来の商業施設の不動産投資では、
・金融機関からの融資が付きづらい
・テナント募集などに専門的なノウハウが必要
という懸念がありました。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングでは自己資金の範囲内で投資でき、
管理は運用会社に一任することから、容易に商業施設の投資に挑戦できるというメリットがあります。

デメリット

景気の影響を受けやすいため、テナントの退去や倒産、賃料の滞納といったトラブルが起こる恐れがあります。
またクラウドファンディングの募集案件が少なく購入が難しいこと、不動産投資型クラウドファンディングとしては、まだまだ未知数な部分が多いことから安定性にやや欠けるのではないでしょうか。

保育施設や医療施設のクラウドファンディング

保育施設や医療施設など、公共性の高い不動産がクラウドファンディングの対象として扱われることもあります。
利回りは4%前後と考えておくと良いでしょう。募集金額が数億円と大口なため、比較的参加しやすいです。

メリット

最大の魅力はその安定性にあります。
社会的に重要性の高い施設であることから国や自治体などから補助金が給付されるため、
経営的な安定度が高い不動産といえるでしょう。
女性の社会進出や高齢化が進むにつれ、保育施設や医療施設の需要はさらに増していくと考えられます。
更なる利回りの増加が期待できるとともに、待機児童問題解消や医療施設の充実など、社会貢献にもつながります。

デメリット

安定した施設とはいっても、100%安全性が確保されているわけではありません。
想定外の事態により経営が悪化したり、最悪の場合には倒産したりすることもありえます。
住居用不動産やオフィスビルなどと比べると前例が少ないことから、
そうしたリスクを読み切れない点は最大のデメリットといえます。

不動産投資型クラウドファンディングを始める際の注意点

ひらめき

不動産投資型クラウドファンディングを始める際には、不動産の種類ももちろんですが、
運用会社や利回り、リスク回避策なども慎重に調べる必要があります。

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ際に押さえておきたいポイントをご紹介します。

信頼できる運用会社を選ぶ

不動産投資型クラウドファンディングを始める際には、良い運用会社を選ぶことも大切になります。

特に初心者の場合は、
上場企業が運用している、保証会社と提携している、
といった安心感のある運用会社から始めると良いでしょう。

運用実績や財務状況、運営事業の内容などもチェックが必要です。
そのためにも情報開示をしっかり行っている会社を選ぶことが重要です。

利回りにこだわり過ぎない

不動産投資型クラウドファンディングの特徴として高い利回りが魅力です。
しかし、利回りばかりに着目し、安易に飛びつくのは危険です。
利回りが高いということは、それだけリスクも高く、返済遅延や貸し倒れが起こりうるケースも承知しておかなければなりません。

運用会社の信用力を精査し、取引内容を慎重に確認したうえで投資を行うようにしましょう。

リスク軽減対策を確認する

不動産投資型クラウドファンディングにはさまざまなリスクが含まれているケースがあります。そのため、多くの案件ではリスクを軽減するための対策が取られています。

その代表となるものが優先劣後方式です。
これは投資家を「優先」、運用会社を「劣後」とし、利益の配当や損失の負担について投資家と運用会社間で優先順位をつけることです。
例えば、劣後に当たる運用会社が20%の出資を行っている場合、損失が20%以内であれば運用会社が損失分を全て負担するし、投資家の元本は守られます。
運用会社の出資率は案件によって異なりますので、必ず確認しましょう。

ほかにも保証会社による保証が付されている、子会社が投資物件を一括借り上げして賃料を保証するなど、さまざまなリスク軽減の仕組みが組み込まれている案件もあります。
不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ際には、リスクの説明と、その対策がきちんとなされているかを確認しましょう。

投資を分散する

不動産投資型クラウドファンディングは従来の不動産投資とは異なり、
少額から投資できるという大きな特徴があります。
その特徴を活かし、複数の案件に分けて投資を行うことでリスクを分散させることが可能です。

例を挙げると、同じ居住用不動産でも都心と郊外、区分と一棟など、エリアや種類を変える、居住用不動産と宿泊施設など投資対象を変える、運用会社を変えるなど、分散投資にはさまざまな方法があります。

不動産投資型クラウドファンディング運用会社ごとの特徴

グラフとキーボードと電卓

これまでの不動産の種類、利回り、募集金額といった特徴を比較表にまとめると以下のようになります。
それぞれの特徴を踏まえて、ご自身に合った案件を選択しましょう。

運用会社住居施設
(区分投資)
住居施設
(一棟投資)
宿泊施設商業施設保育施設・医療施設
大家.com想定利回り
7%
運用期間
12ヵ月
想定利回り
4%
運用期間
12ヵ月
取り扱いなし取り扱いなし取り扱いなし
CREAL想定利回り
3~4.5%
運用期間
4~12か月
想定利回り
4~6%
運用期間
12~18か月
想定利回り
4~6%
運用期間
12~24か月
想定利回り
6.5%
運用期間
15か月
想定利回り
4%前後
運用期間
12~16か月
ジョイントアルファ想定利回り
3.2~4%
運用期間
6~12か月
取り扱いなし想定利回り
4%
運用期間
12か月
想定利回り
3.8%
運用期間
12か月
取り扱いなし
Rimple想定利回り
4~10%
運用期間
6か月
想定利回り
4.6%
運用期間
12か月
取り扱いなし取り扱いなし取り扱いなし
タスキFund取り扱いなし取り扱いなし取り扱いなし取り扱いなし想定利回り
10%
運用期間
6か月

参考:大家.comcrealジョイントアルファリンプルタスキFunds

※情報はいずれも2021年2月のものです。
※利回りはいずれも想定利回り(税引き前)です。
※既に募集が終了している案件も含まれています。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングの不動産の種類別の特徴や、
始める際にチェックしておきたいポイントをご紹介しました。

不動産によって生じるリスクは異なりますので、起こりうるリスクとその対策を
しっかり確認する必要があります。

そのためにも、信用できる運用会社を選ぶことが重要です。

不動産投資型クラウドファンディングへの投資については、運用会社の内容等を情報を収集・分析し、十分理解したうえで始めるようにしましょう。


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