海外不動産を担保にキャッシュポジションを高める ―東京スター銀行インタビュー

投資

突然ですが、海外の不動産を購入する時ってどんなローンをイメージしますか?

そうですね。
海外に不動産を持つとなると高所得者が多いと思うので、現金で買うのではないでしょうか。

はい。たしかに現金で買う方が多いですね。
しかし、最近ではコロナ禍の影響もあり、キャッシュポジション(投資資金の中で投資に回していない手元資金)を高めるため、現金を手元に残したいという方が増えているようです。

たしかに経済が不安定なので、急な支出に備えて現金は残しておきたいです。。。
海外不動産の購入資金って、金融機関で融資を受けることは可能なのでしょうか。

はい、可能ですよ。
今回、海外不動産を担保にした「ハワイ不動産担保ローン」を展開している東京スター銀行の片山氏に解説して頂きます。

ハワイ不動産担保ローンとは?

さっそくですが「ハワイ不動産担保ローン」とは、どのような商品なのでしょうか?

片山氏 はい。「ハワイ不動産担保ローン」とは、ハワイ州オアフ島南岸を所在地とする不動産を担保にして資金を調達したい方に最適なローンです。

金利は固定金利で円建て年2.8%で、日本人(外国人)が現地のローンを組むより低い金利です。(※外国人が現地のローンを組む場合、一般的に現地の方のローンの金利に0.5%~1%上乗せされます。)
ハワイの不動産は「別荘を持つ」という目的だけでなく、不動産投資や法人の節税対策として購入される方もいらっしゃいます。

「事業性資金」なら資金使途は自由

片山氏 資金使途は「事業性資金」であれば自由です。
「事業性資金」というと会社員の方はピンとこないかもしれませんが、投資不動産の購入資金は「事業資金」に該当します。

以下のような、さまざまなシーンでご利用いただくお客様がいらっしゃいます。

  • 投資不動産の購入資金
    対象エリア内であれば、これから購入する不動産を担保にすることが可能です。また、対象エリアの不動産を担保にすれば、他のエリア・国の不動産を購入する資金として利用することもできます。
  • 借り換え
    現地のローンから、当ローンへの借り換えにも対応しています。
  • バックファイナンス
    不動産をいち早く押さえるためにキャッシュで購入しつつ、キャッシュポジションを高めるために後からローンを利用することも可能です。

個人・法人の両方に対応

令和2年度の税制改正で海外不動産投資の節税に関わる制度が大きく変わりましたよね?

片山氏 はい。2022年の確定申告から海外の不動産所得と国内の不動産所得を損益通算できなくなります。
ただし、この改正は個人のみ適用されるので、法人名義の場合は対象外となります。

ハワイ不動産担保ローンは個人事業主の方(賃料収入等の副収入がある個人の方を含む)・法人の方を対象としており、現時点(2021年2月時点)でどちらも対象としているのは当行のみとなります。
資産管理会社名義の申込みも可能なので、事業を運営されていない方でも資産管理会社を設立して法人名義で申込むことができます。

コロナ禍による影響

コロナ禍で海外への渡航が難しくなっていますが、やはりハワイのローンの申込みは減っているのでしょうか?

片山氏 実はあまり変わっていないです。
緊急事態宣言による外出自粛で「おうち時間」が増えたことにより、ご自身の投資を見直す機会となり、現地のローンから金利が低い当行のローンへ借り換えを行う方が実際にいらっしゃいました。

また、直接内覧できないという状況下でも、新築のプレビルド(竣工前)物件はそもそも内覧できませんし、中古物件もウェブ上で閲覧できることが多いので、直接見ずに購入する方もいらっしゃいます。

さらにコロナ禍による経済不安で、現金を残すべく不動産売却が増えると予測して、積極的に購入を検討される方もいらっしゃいます。

レバレッジを効かせて選択肢を拡げることも可能

片山氏 ローンを組む最大のメリットとして、レバレッジを効かせることができるという点が大きなメリットといえるでしょう。
当商品では、最大で購入価格の50%まで融資が可能となっています。

自分の手元資金が1億円の場合、通常であれば予算1億円以内で物件を探すことになります。
しかしローンを利用すると購入価格の50%、例えば2億円の物件であれば1億円の融資を受けることができます。
手元資金と合わせて合計2億円に予算を上げられるので、さらに魅力的な物件を視野に入れることができます。

ハワイの大規模複合開発によるローン需要の増加

なるほど。レバレッジによる効果は魅力的ですね。
今後、ハワイ不動産担保ローンの需要は増えていくのでしょうか。

片山氏 現在ハワイでは大規模複合開発が進んでおり、米国大手デベロッパー「ハワードヒューズ」が手掛けるWARD VILLAGE(ワードビレッジ)に建築中の 「’A’ALI’I(アアリイ)」の竣工が間近に迫っており、ローンのお申込みが増えています。
アアリイの不動産を購入される方は、プレビルドで売り出しの際に2割の手付金を払って、物件の引き渡しの6週間前に残りの8割をお支払いします。
2~3年前には全額現金で購入するつもりで2割の手付金は支払ったものの、当時と経済状況が変わってきてローンを希望されるお客様もいらっしゃるようです。
コロナ禍による影響で、手元資金を残しておきたいという考えがあるのかもしれません。

今後も新築ラッシュとなっており、すでに以下の建築が予定されています。
※すべて1ドル110円換算での金額となります

WARD VILLAGE ’A’ALI’I(アアリイ)
2021年10月より引渡し開始予定 総戸数:751戸 価格帯:6,040~14,930万円

WARD VILLAGE KO’ULA(コウラ)
2022年竣工予定 総戸数:565戸 価格帯:5,690~15,130万円

Sky Ala Moana(スカイアラモアナ)
2022年竣工予定 総戸数:390戸(販売対象)※他ホテル部分等384戸 価格帯:6,330~15,130万円

WARD VILLAGE VICTORIA PLACE(ヴィクトリア プレイス)
2023年竣工予定 総戸数:350戸 価格帯:12,910~45,790万円

いずれも、日本の大手販売パートナー(三井不動産、東急リゾート、リストサザビーズ、スターツ等)が取り扱っておりますが、順調に売れているそうです。

ハワイの不動産購入でローンのご利用に興味をお持ちの方は、お気軽に問合せください。

東京スター銀行のハワイ不動産担保ローンはこちら >


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