【連載:内藤忍の超実践投資相談④】都心ワンルームと郊外アパート1棟、どちらがオススメ?

投資

日本国内で投資用不動産を購入しようと考えています。
資金が限られるので、都心のワンルームと郊外のアパート一棟で検討しているのですが、どのような選択基準で決めたら良いでしょうか。

おっしゃる通り、限られた資金で不動産を購入する場合、都心の一棟ものは億単位となり、頭金も必要になるので簡単には手が出ません。
選択肢としては、都心ワンルームか郊外でアパート一棟を購入することになりますね。
それでは、詳しく紹介していきましょう。

「都心ワンルーム」メリット・デメリット

都心の中古ワンルームは、私も積極的に投資をしていますが、人口が他のエリアに比べ圧倒的に多く、賃貸需要が旺盛なことから空室リスクが低く、不動産投資の中では安定した収益を上げられる投資対象です。
また、単身者の世帯数は今後も増加することが期待され、需給関係は今後も良好だと考えています。

私が依頼している管理会社は、東京23区を中心に約2万戸の物件を管理していますが、その入居率は直近でも99%以上とほぼ満室といって良い状況です。これは他の管理会社でも大きくは変わりません。
その代わり、管理コストを差し引いた利回りは4%台と、郊外の物件と比べると低くなります。

「郊外の一棟」メリット・デメリット

郊外の一棟ものは、東京都心ではなく、神奈川県、千葉県、埼玉県、あるいは関東以外の地方の物件が主流になります。利回りは1ケタの後半、地域によっては2ケタのものもあります。
しかし、全体の空室率は東京23区より高く、都心の中古ワンルームのように、手間をかけないでいつもほぼ満室という訳にはいきません。

郊外アパートのような一棟ものは空室リスクのある分、利回りが高くなっている訳ですが、中には空室率の低下に成功して満室に近い賃貸実績を誇る物件もあります。こうなってくると、収益性は一気に高まります。

また、属性の良い方であれば、一棟もので少ない自己資金で毎月のキャッシュフローを生み出すことも可能です。賃貸利回りと借入金利の利回り差が大きくなり、かつ物件の価格も大きくなるので、年間で数十万円から数百万円のキャッシュフローを実現している人も珍しくありません。

「都心のワンルーム」「郊外の一棟」選択基準

どちらを選択するかは、リスクに対する考え方によって変わってくると思います。

都心の場合、収益性はそれほど高くありませんが、よほど場所や物件のスペックを間違えない限り、失敗する可能性は低くなります。
一方、郊外だと空室リスクは高いものの、満室になれば収益性は抜群です。ただし、そのためには投資家自身が客付けのノウハウを知っていたり、集客が得意な管理会社を見つけられるといった不動産投資に対する経験が必要です。

まとめ

いずれにしても、ローンを使った不動産投資の場合は、物件の選択だけではなく金融機関からの、借入条件(借入比率、借入期間、借入金利)が大きなポイントになります。
借入戦略についても、物件選択と同じくらいの時間をかけて情報収集し、それぞれの投資のリスク・リターンを評価した上で、最終的な判断をするようにしましょう。

都心ワンルームと郊外アパート一棟、それぞれにリスクやメリットがありますね。
これらを抑えたうえで、投資の目的や自分の投資スタイルと照らし合わせて、どちらが適切か判断します!

連載:資産デザイン研究所 内藤忍の超実践投資相談】

  1. ラップ口座~お任せでプロが運用。利用すべき?~
  2. 国内不動産投資~いまから始めても間に合う?~
  3. 金融資産と実物資産~適切な比率とは?~
  4. 都心ワンルームと郊外アパート1棟、どちらがお勧め?

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