専門家が明かす「短期なのに高利回り」の理由【連載:今こそ、始めよう!不動産クラウドファンディング①】

クラウドファンディング

今回から、行政書士の「石井くるみ」先生に、不動産投資クラウドファンディングに関する質問に答えて頂く連載企画が始まりました。

よろしくお願いします。
皆さんのご相談・質問についてお答えし、不動産投資クラウドファンディングが「短期なのに高利回り」の理由も明かしていきます!

不動産投資クラウドファンディングとは

さっそくですが、「不動産クラウドファンディング」について、教えてください!

「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて、不動産に対する小口の投資資金を集める仕組みを言います。

ネットで小口の不動産投資…かなりお手軽な投資ですね。

はい。
「スマホから手軽に投資」と言われる投資商品の1つですね。
通常、不動産投資には多額の資金が必要ですが、不動産クラウドファンディングであれば、少額から気軽に不動産投資を始めることができるので、近年人気を集めています。

不動産にもいろいろとあると思いますが、具体的にはどんな商品があるのでしょうか?

例えば、クリアル株式会社の「CREAL」では、沖縄のホテルや都心の保育所を投資対象とする商品がありました。
他にも、FANTAS technology株式会社が運営する都心の区分マンション投資をメインとする「FANTAS Funding」、ちょっとユニークなものとして、地方創生をテーマに古民家の改修・リノベーション投資を行う株式会社エンジョイワークスの「ハローリノベーション」など、さまざまな商品があります。

各社でコンセプトや商品が色々あっておもしろいですね!
でも投資となると、運営会社の評判も気になります。大手企業が展開しているものはありますか?

上場企業が提供している商品もありますよ。
例えば、四国の穴吹興産株式会社が展開している「ジョイントα」、リノベーションが得意な株式会社インテリックスが始めた「x-cloud」、SESONポイントで投資できるプロパティエージェント株式会社の「Rimple」、契約期間が無期限の株式会社マリオンの「i-bond」、REITの運営も行っているトーセイ株式会社の「TREC Funding」など。

上場企業も参入しているんですね!
しかし、気になる利回りや運用期間はどのくらいなのでしょう?

運用期間や利回りなどは、運営会社や商品によってそれぞれ異なります。

例えば、前述の「CREAL」が募集した沖縄のホテル開発ファンドは運用期間2年で予定利回りは年6.0%でした。

また、「FANTAS funding」は運用期間4ヶ月~12ヶ月で、予定利回りは年1.0%~8.0%です。ちなみに1.0%というのはコロナ下における医療従事者向けに住居を提供するプロジェクト、8.0%は2周年記念のプロジェクトと、特殊なケースとなります。最近の予定利回りは3%台が多いようです。

他にも、運用期間が無期限でいつでも解約でき、予定利回りは年1.5%というような商品もあります。

不動産クラウドファンディングでできること

運用期間が短い割には、ずいぶんと利回りの高い商品もあるようですが、何か裏があるとか…。
商品の仕組みや、気をつけるリスクがあれば教えてください。

利回りが高い理由としては、やはり不動産という裏付けがある資産を投資対象にしているからですね。
一般的に不動産投資といえば、家賃(インカムゲイン)が主な収入のイメージですが、最近の不動産クラウドファンディングの商品は、新築やリノベーションによってバリューアップさせた建物の売却益(キャピタルゲイン)を分配原資にしているため、高い利回りを出すことができる案件が多いのです。

キャピタルゲインを狙うファンドでは、開発やリノベーションが済んだらすぐに物件を売却するため、運用期間が短くなる傾向にあります。

なるほど。売却益を分配原資にしているので利回りが高いんですね。納得です。

手軽にキャピタルゲインの還元を受けられるのは、不動産クラウドファンディングならではの魅力といえます。
ただし、開発や大規模なリノベーションを行う案件では、利回りが高い反面、工事に関するリスクも生じることを理解しておきましょう。

えっ!?工事に関するリスクって何ですか?

不動産の開発や大規模なリノベーションには、建築だけでなくインフラ整備等の建設工事が伴います。
すると工事スケジュールの遅延や、資材の高騰によるコスト増加、工事を請け負った工務店の倒産など、工事に関するさまざまなリスクが生じます。
このようなリスクを負うからこそ、利回りも高くなるといえますね。

なるほど、リスクとリターンの両方を考慮して商品を選ぶことが大事なんですね。

そのとおりです。
また、ここだけの話ですが、不動産クラウドファンディングは新しい金融商品なので、プロモーションの一環として高めの利回りが設定されている商品も多いです。
特に開始したばかりのサービスなどは、多少大盤振る舞いをしているケースもあり、魅力的な商品が出ていることもあります。

「お買得」商品もあるということですね!
これから、いろいろな商品を見比べて研究したいと思います。


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