【直撃インタビュー】気を付けないと大変!?ハワイの不動産と国内の不動産を購入する時の違いを徹底解説

海外不動産

独自の購入不動産を取り扱うネットワークを持ち、世界的なブランドならではの高級住宅や不動産物件を幅広く取り扱っている「リストサザビーズインターナショナルリアリティ」。
今回は、アウトバウンドセールス責任者の大橋氏に、国内不動産と海外不動産の違いについてインタビューさせていただきました。

大橋氏 よろしくお願いします 。

まず始めに、国内の不動産とハワイの不動産の購入に関して、何か大きな違いというのはあるのでしょうか?

大橋氏  まずは、手続きの違いがあげられます。
例えば、日本国内では不動産業者がお客様に不動産を販売する時、必ずお客様に対して契約に関する重要事項を説明する義務があります 。

宅建業で決められていますよね。

大橋氏 そうですね。
ですが、アメリカでは契約する場所の指定や重要事項説明の義務がないんです…。
書類も仲介会社が説明する義務はないですし、どちらかというと買い手側がちゃんと自分のお金で弁護士を雇ったりして契約内容をチェックしてもらうのがスタンダードです 。

えー!
購入時に買い手側が弁護士を雇う…。
確かに日本とは違いますね。

大橋氏  買い手側がしっかり自分の身を自分で守らなければいけないということですね。
そこが日本の不動産と海外不動産の取引で大きく違うところです 。

なるほど。。
御社ではどのようにされてますか?

大橋氏  弊社では日本での宅建業をもって運用しているので、お客様に寄り添って簡易的ですが説明をするようにしています 。

確かに説明があると日本人としては安心ですね!
他にも違う点はあるのでしょうか?

大橋氏  そうですね…契約に関することですと、 契約書類が原本である必要はないんです。印刷、データ、PDFでも問題ありません 。

そうなんですか!
日本だと契約書類というと、実印や署名を押した原本が必要になりますよね。
なぜデータでも大丈夫なのでしょうか?

大橋氏 電子署名による電子契約の法律が整備されており、アメリカでは電子データでの文書管理が一般的です。
電子署名は「作成者が誰なのか」「サインは誰が行ったか」の痕跡を残してデータ化するため、原本性を確保でき法的な効力も持ち合わせます。

確かにそこは大きな違いですね。
つまり、基本的には自己責任の上でしっかり購入してくださいね、というスタンスが海外の不動産ということ ですね。

実際に購入する時の流れには違いがあるのでしょうか?

大橋氏 登記に関する点で違いがあります。
海外では登記までに一度、最終的なリード書類と呼ばれる譲渡書類で公証手続きが必要になります 。

公証手続きですか…。それって日本にいながらできるのでしょうか?

大橋氏 はい。
方法が二つあります。
一つ目は、アメリカ大使館に行ってアメリカ人の公証人の前で本人がパスポートや運転免許証を提示して、本人確認してサインする方法です。
二つ目は、公証役場で公証人の前で認証してもらう方法になります。

対して、 日本は「契約書にサイン、手付金を受け渡し、最後にお金をやり取り」という流れで、そのような公証人による認証作業は必要ありません 。

そういった面も違いがあるんですね。
他にもありますか?

大橋氏 契約時のお金に関する点でも違いがありますよ。
例えば、契約時の手付金の授受です。
日本国内は手付金の授受やお金の授受に関しては売主・買主の当事者間で行われますよね。
アメリカは当事者間でお金の授受は行われないんです。

そうなんですか!
ではどうやってお金の授受を行うのでしょうか?

大橋氏 ハワイ州の場合は、必ず当事者間にエスクロー会社という州から認可を受けた機関が、手付金、中間金、残金まで全て預かって管理します 。
州によっては、エスクロー会社の代わりに弁護士が間に入ったりもします。

あと、最終的な残金のやり取りも違いがあります。

日本だと登記の当日に金融機関等に集まって、司法書士にも来てもらい権利証や本人確認の上、登記に必要な書類が全て揃った段階で金融機関の方にお金を動かしてもらうことが多いです。
ハワイでは登記日よりも前、通常三営業日前までにお金をエスクロー会社が受領します。
そして、登記日にお金の授受がなされてから登記が完了します 。

先にお金を払わないといけないんですか!?
知らないと日本人はトラブルになりそうですね。

大橋氏  そうですね。なので、弊社は極力「日本の取引」と違うものについては、事前にお客様に違いを説明してトラブルにならないようにしています。
最終段階でお金を払わないとなってしまうとトラブルになりかねないですし、その段階だとキャンセルもできませんので。

なるほど。
そうすると、キャンセル等についても日本と違う要素があるんでしょうか?

大橋氏 はい。 アメリカの不動産はある一定期間キャンセル期間が設けられています。
キャンセル期間が決まっていて、一定期間であれば契約締結後であっても手付金が戻ってきます。
一般的な物件の場合、キャンセル期間は概ね二週間くらいとなります。

万が一キャンセルになった場合、売手は何も言えないんでしょうか?

大橋氏  言えませんね。。
日本では手付金放棄でないとキャンセルできません。
そこが日本との違いになります。

さらに中古の売買の場合、日本は引き渡し後にある一定期間、売手が瑕疵担保責任と言って見えない欠陥を担保しなければいけないというのが通常の不動産取引の慣習です。
つまり、決済するまではなかなか内部まで検査員を入れて検査することができません 。

一方、 アメリカは契約締結後に一定期間キャンセルできますが、決済後、売手は瑕疵担保責任を負いません

え。。
購入した後に欠陥があっても責任を問えないんですか。。

大橋氏  はい。その代わり、契約後遅滞なく建物検査をすることができるということが慣習としてあります。
プロの検査員が見えないところも含めて建物に欠陥がないかというのをちゃんと調べる、そのうえで契約に進んでいきます。

もし欠陥があった場合、キャンセル期間内ならやめることもできるし、ディスカウントの交渉材料にもなります。
例えば、引き渡し後に修理するからディスカウントの交渉をしたり、応じてもらえないならキャンセルをするというけん制にもなります。

契約書も自己責任で確認、物件引き渡しに関する内容も自己責任。
決済を迎えるまでの間、しっかりと自分で調査する必要があるんですね。
でも、そうすると自分で検査員とかの手配をしなければいけないのでしょうか?

大橋氏 日本のお客様だと自分で調査することはできないので、弊社を介して弊社から検査官を手配しております。
現地の検査員から提出された英文のレポートをポイントだけ翻訳してお客様にお伝えしております。

調査の手配をしていただけるというのはありがたいですね。

購入後の管理で日本と違う部分はありますか?
現地にいないので不安という部分もあると思いますが。。。

大橋氏  投資家の大きな考え方の違いがありますね。
アメリカ人と日本人では、不動産の価値に対しても考え方の違いが大きくあると思います。
日本人は極力修繕にお金をかけず、簡易的なリフォームをして表面的にキレイにして利回りを高くするのが一般的です。
今でこそクオリティを重視したリノベーションを施した中古物件の流通が流行ってきていますが、まだまだアメリカに比べれば普及率は低いです。

海外では物件にちゃんとお金をかけて価値を上げています。
しっかりと不動産にお金をかけてメンテナンスをして運用しています。
そうすることで賃料も高く取れますし、物件も保たれるようになります。

あとは、キッチン家電に関しても考え方が異なりますね。

キッチン家電ですか!?

アメリカでは冷蔵庫、オーブン、電子レンジは不動産についているものなんです。
アメリカの不動産の経営管理によくある話ですと、買ってみたけれど意外と経費が掛かるということがありますね。
ただし、キッチン家電も含めてオーナーがメンテナンスをすることで、次の更新の時に賃料を上げることも可能になります。

日本ではキッチンを変えて賃料相場をあげられるかといえば、そうではないというイメージがあります。
おそらくせいぜい維持できるか、といったところでしょうか。

建物の価値というのが概念として全く違うということがよく分かりました。
最後に、日本の不動産を持っていてこれから海外不動産の購入を考えている人へ何かアドバイスはありますか?

大橋氏  購入から管理、売却まで一気通貫してできる会社を選んでいただくのがいいと思います。
例えば、購入時の会社と管理する会社が違う場合、実際運用してトラブルになった時にどちらもおそらく責任は取らないと思います
通常は一気通貫してできる会社が多いと思いますが、例えばハワイだけにしかオフィスがなく、売却のみを行っているというような会社もあります。
あとは担当のエージェントさんは良くても、エージェントさんと管理する賃貸部門が別で、そこの連携が上手くいっていないというパターンもあります 。

そういった点もきちんと見極める必要があるということですね。
ちなみに御社では購入から管理までを一気通貫でやっておられるんでしょうか?

大橋氏 はい! そこがウリですね。
一括で購入から売却まで請け負っていますし、日本とハワイの両方にオフィスを構えていますので、両方でご相談をお受けすることができます。

相談等も両オフィスででき、購入から売却まで一つの会社で行っていただけるというのは大変心強いですね!

本日は貴重なお話をどうもありがとうございました!!