共有持分の不動産って売却できるの？共有持分の解消方法を分かりやすく解説

2020.11.20 生活

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「共有持分不動産」って知ってますか？

文字から察するに、家を共同で所有しているという事はなんとなく分かります！

正解です！ただ、家を共同で所有していると色々と問題が起きる時があるんですよ。

ドラマとかでよくありますけど、相続で揉めたりしそうですよね…。

そんな時の為に、共有持分についてしっかり知っておく必要があります。
今回は、共有持分の起きやすい状況と、解消方法について説明していきたいと思います。

この記事の目次

基礎知識！そもそも共有持分って何？

まずは、共有持分についての基礎知識について知りましょう。事案も様々な共有持分には、覚えておきたい特徴や注意点がいくつかあります。

「共有」とは、同一の物を複数の人で所有している状態のことをいい、「共有持分」とは各共有者が同一の物に対して持つ権利をいいます。簡単にいうと、同一物に対してのそれぞれの所有権というイメージでいいでしょう。

不動産は一人で所有するというイメージが強いかもしれませんが、様々な理由から一つの不動産を複数の人で所有することがあります。
その所有権が共有持分となります。

では、どのような場合に共有状態になるかですが、主に下記の2つのパターンが考えられます。

相続

相続により不動産が共有となるケースは多々あります。相続の場合、不動産購入と異なり、自分の意思で共有状態となるわけではなく、共有者間でトラブルになりやすいことも特徴です。

離婚

最近では、夫婦の共有名義で不動産購入をするケースが増えています。共有名義で不動産を購入すると税金等のメリットが多いことも理由の一つでしょう。
しかし、離婚することとなった場合に問題となるのが共有名義・共有持分の不動産です。

共有持分を解消する方法

共有持分にはデメリットもあり、事情によっては共有状態を解消することが望ましい場合があります。
共有持分は、所有しているだけで持分に応じた固定資産税がかかります。そのため事情によっては、共有持分を解消したいと考える人も少なくないでしょう。

ここでは、共有持分を解消する方法を5つ紹介していきます。

持分売却・買取

共有持分の解消を検討する際、はじめに考える方法といえるのが売却や買い取りです。これは、一つの不動産を共有する他の共有者に自己の持分を買い取ってもらう、または他の共有者の持分をすべて買い取り、単独の所有権を得る方法です。
この方法は、共有者との話し合いが可能な状況であることが第一条件といえます。
また、スムーズな交渉を行うには、互いにメリットがあることがポイントでしょう。売却価格・買取価格の算定については、時価を確認しておくことも大切です。

後々のトラブルを避けるため、このような共有者間での売却・買取の場合であっても、専門家に相談することがおすすめです。

持分放棄

次に、持分の所有権を放棄する方法です。

共有持分放棄については、民法第255条「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がいないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」のとおり、法律でも認められた単独行為となります。
この方法は、売却益がなくてもいいから早急に手放したい人には適しているかもしれません。また、持分を放棄することにより、固定資産税の支払い義務も免れます。

しかし、他の共有者は放棄された持分を贈与により取得したとみなされ、贈与税がかかる場合もあります。持分放棄は、単独行為であっても他の共有者に書面等で通達するようにしましょう。

共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟は、裁判所により適切に共有物の分割方法や割合を裁定してもらう方法です。

共有物分割請求訴訟の分割方法には、現物分割・価格賠償・代金分割などがあり、原則現物分割としています。現物分割は、土地などを物理的に分割するケースや一部価格賠償のうえ分割するケースなどがあります。

共有物分割請求訴訟は、個々の事案にあわせた最適な共有持分の解消方法を導く手段の一つでしょう。また、公的機関を利用した共有持分の解消となるため、共有者間のトラブルを防ぐ解消方法ともいえます。

土地の分筆

共有物である不動産が土地の場合には、持分に応じて土地を分筆する方法があります。

土地の規模が大きい場合や共有人数が少ない場合には、このような現物分割も可能でしょう。また、実際に一筆の土地を分筆する際は、土地家屋調査士などの専門家に依頼することがおすすめです。
しかし、建物が建っていたり、不整形な土地や分筆により接道義務が満たされない土地となると、不合理分割とみなされ登記申請ができない場合もあるので注意しましょう。

第三者への売却

共有者間での共有持分解消が難しい場合には、第三者へ共有持分の売却を検討してもいいでしょう。
不動産としての売却が一般的ではあるものの、共有持分の売却も事例がないわけではありません。共有持分の買取りを専門に行う業者もあるため、相談してみると良いかもしれません。

共有者との関係性が良くない
共有者と疎遠で所在も分からない
相続登記が終わっていない

などの理由で、そのままにされているケースが多く見受けられます。
そんな場合は第三者（不動産会社）への売却をお勧めします。

「Wakegai」ではこれまでさまざまな事例の共有持分を買取してきました。

相続した土地・建物を兄弟3人で共有しており、持分3分の1を保有している。
兄弟2人で相続をした土地に第三者が建物を建てて住んでいる。
元夫と共同で購入した戸建ての持分10分の3を保有している。
地方都市の戸建てで祖父が暮らしていた戸建ての持分を疎遠な親族と共有している。
相続登記は完了していないが、元夫名義の不動産がある。夫婦には子供はおらず、元夫に母親違いの兄弟を含めて複数の兄弟がおり、所在が不明なので相続登記もできていない。

などなど、様々な状況にある不動産の相談を受けてきましたが、上記は全てお買取をさせていただいております。
お困りのことがあれば一度ご相談ください。相談などで費用は一切かかりません。

買取までの流れ

買取までの流れは以下の通りとなります。

お問い合わせ（メールまたはお電話）
査定の結果のご回答（お問い合わせを頂いてから平均2〜3営業日でご回答）
お買取のご契約
代金のお支払い、所有権移転
※お問い合わせから代金のお支払いまで最短で2営業日で行えます。

注意するポイント

共有持分の取り扱いは一般の不動産会社ではできないケースが大半です。専門の業者にご相談下さい。

また、自社で買い取っているかどうかもポイントです。
自社買取をせず仲介をする会社や、すぐに転売をしてしまうこともあります。
しっかりとした業者に販売をしなければ他の共有者に迷惑をかけてしまうこともあります。
そのため、実績が豊富な会社や高額案件を取り扱っている会社を選ぶことが大切だと思います。