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住宅ローン・借り替え

定年後の住宅問題「住みながらにして資金化する方法」

2019.03.26


働き盛りの30代、40代で購入したマイホーム。
住宅ローンは完済している、もしくはあと数年で完済できる、という状況。
これで老後は安心と思われるかもしれませんが、実はそんな方々からの相談が急増しています。

それは、

「年金だけでは生活が苦しい・・」
「家のリフォーム代がない・・」
「生活するだけでやっとで余裕がない・・」
「突発的な出費があるけど、銀行から借り入れができない・・」
「あともう少しで住宅ローンが終わるけど月々の返済が出来ず、借換えもできない・・」

など、家はあるけど「何らかの理由で資金調達をしたい」というケースです。

家は、「固定の資産」のため、売却しないと資金化しません。
では、家を売却すれば良いでしょうか?
答えは、「No」の方が圧倒的に多いです。
それは、終の棲家のつもりで、住宅ローンを払い続けてきたマイホーム。
「売りたくない」「住み続けたい」というのが一番の想いです。
そこで、「固定資産である家を住み続けながらにして資金化する方法」をご紹介します。

 

1. リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、高齢者専門の不動産担保ローンです。
自宅を所有しながら、担保融資の範囲内で、一時金または年金方式で借り入れができる制度です。
リバースとは「逆」、モーゲージとは「抵当」という意味で、返済は借りた分の利息のみで、
元金の返済は亡くなった時に返済するというものです。
リバースモーゲージの歴史は深く、
1960年にアメリカで誕生し、1981年に日本で初めて東京都武蔵野市で導入されました。
その後、バブル後の物件の下落による担保割れの影響等で中々普及されないまま時が過ぎましたが、2002年に厚生労働省が「長期生活支援金貸付制度」としてリバースモーゲージが国策になり、2003年以降に厚生労働省が貸付原資の3分の2を補助する形で普及し始めました。民間金融機関も2013年にみずほ銀行がメガバンク史上初めてのリバースモーゲージの導入を発表し、それ以降全てのメガバンクがリバースモーゲージを導入し、今は47の金融機関が様々なリバースモーゲージ商品を導入しています。(2019年3月現在)
また、最近では、住宅金融支援機構と金融機関が保険契約を結んで融資をする「リ・バース60」が登場し、資金使途は、住宅資金に限りますが、ノンリコース型で融資を開始し、融資実績を延ばしています。
融資条件や返済条件は各金融機関によって異なりますが、毎月の返済は利息払いのみで、元金は所有者(債務者)が亡くなった時に返済します。返済方法は、大きく分けて下記方法です。

①相続人が自己資金で返済
②相続人が自宅を売却して返済する
③担保物件の代物弁済をする

住宅ローンの返済が厳しくても、高齢で借換えができない場合、リバースモーゲージに借換え、毎月の返済を利息払いのみにして大幅に毎月の返済を軽減できる等、高齢者の資金調達として良いと需要が高まっており、各金融機関もリバースモーゲージ商品の取り扱いを増やしています。

ただし、問題があります。

リバースモーゲージの3大リスクと言われているリスクの影響で、

【リバースモーゲージ3大リスク】
1.長生きリスク・・借入資金が底をついてしまう
2.不動産価格変動リスク・・担保評価が低い
3.金利変動リスク・・返済額が上がる

ことです。

特に、担保評価が低く、思ったよりも資金調達ができず、早期に借入資金が底をついてしまうというものです。
また相続人全員の同意が必要な場合や年金等の収入基準のある金融機関も多く、審査が通らなかったり、必要な資金調達ができないケースもあります。

そこで、需要が増えているのが、
セール&リースバックです。

 

2. セール&リースバック

セール&リースバックは、自宅を信頼できる買手に売却(セール)をして、所有権は失いますが、
買手からそのまま賃貸で借り続けること(リースバック)により、自宅の売却資金と賃貸借による居住する権利が得られるというものです。
リバースモーゲージよりも多くの資金調達ができる場合が多く、資金使途も自由なので、
自宅の所有権にこだわず、住み続けられれば良いという人には向いています。
問題は、どういった買手に買ってもらうか?です。
信頼できる買手に買ってもらい、住み続けられる権利が安心したものではなくてはなりません。

また、
・賃料がいくらになるのか?
・賃貸の条件はどうなるのか?
等条件面をしっかり確認する必要があります。所有権を取られてしまい、家を追い出されたしまっては本末転倒です。

買手の業種は、大きく分けて下記
①不動産業者
②リース会社、金融機関
③不動産投資家(個人、法人)

です。

それぞれ、条件等が異なり、メリット、デメリットもありますので、ご自身に合った買手を選択されることをお勧めします。
また、第三者ではなく、親族や知人に買ってもらい、そのまま家賃を払って住み続けるということもあります。

人生100年時代、マイホームを使って資金調達する方法も多様化しています。
ご自身に合った住宅の資金化する方法を見つけてみてはいかがでしょうか。

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