返済期間から考える住宅ローンのメリット・デメリット【FPが考えるお金の人生設計】

ローン

電卓の上にある木製の家

以前、住宅ローンを組むときの「頭金」の使い方を伺いました。
あえてフルローンにして、計画的に繰り上げ返済するテクニックがあるのは驚きでした。

教科書通りのアドバイスを期待していた人には、信じられない内容だったかもしれませんね。

住宅ローンを組むときには、返済額や利息だけにとらわれず、さまざまな視点から考えなくてはならないんですね。

そうですね。ローンを組むときに、必要な決断のひとつに「返済期間」があり、
”何年かけて返済するのか” を考える必要があります。

私は、早く払い終わりたいから返済期間は短くする派です!
でも、実際は短くするのと長くするのどっちが正解なんでしょう??

もちろん、それぞれにメリットとデメリットがありますから、例を挙げながら一緒に考えていきましょう。

最長35年まで借りることができる住宅ローン

金属素材の35の文字

金融機関によって異なりますが、住宅ローンの返済期間は1年以上35年以下の中から自由に選択できます。

固定金利で有名な「フラット35」は15年以上35年以下が条件(一部例外あり)となっています。
申し込み時年齢によっては、35年を下回る期間しか選べない場合があります。

【フラット35の例】
次の「1」または「2」のいずれかの短い年数(1年単位)が上限となります。

 1.「80歳」-「お申し込み時の年齢(1年未満切り上げ)」
 2.35年

つまり、フラット35の場合、45歳未満の方なら最長で35年ローンが組めることになります。
返済期間の下限は15年です。(ただし、お申込みご本人または連帯債務者の年齢が60歳以上の場合、返済期間の下限は10年。)

返済期間を長くするメリット・デメリット

小銭と木製の家とLOANの文字

返済期間の長短は双方にメリット・デメリットがあります。

総返済額を少なくしたければ、返済期間は短く借りて、早く完済することですが、その分毎月の返済額は多くなります。
毎月の家計のやりくりを重視するのなら、返済期間は長くするべきです。
しかしながら、金融機関に支払う総利息が多くなるため、老後の生活資金に影響を与える恐れがあります。

【返済期間を長くする主なメリット・デメリット】

メリット①毎月の返済額が少なく、家計にゆとりを持てる
②返済期間を長くするほど、借入額を多くすることができる
デメリット①固定金利の場合、返済期間が短いものよりも金利が高い傾向にある
②総支払い利息が多い
③定年退職後も住宅ローンの返済が続く場合がある

【返済期間を短くする主なメリット・デメリット】

メリット①固定金利の場合、返済期間が長いものよりも金利が低い傾向にある
②総支払い利息が少ない
デメリット①毎月の返済額が多く、家計にゆとりが無くなる
②返済期間を短くするほど、借入額が少なくなる
③一度決めた返済期間を延長するのは非常に困難

シミュレーション

住宅ローンの借入金額と金利が同じ場合、返済期間の違いによって「総支払い利息額」「毎月の返済額」「借入額」はどのように変わるのでしょうか?

メリット・デメリットを具体的に示すため、シミュレーションしてみましょう。

総支払い利息額

まずは、総支払い利息額を返済期間別に見ていきましょう。

(ローン額:4,000万円、金利1.50%、元利均等返済の場合)


15年20年25年30年35年
総支払利息4,693,497円6,324,359円7,992,359円9,697,310円11,438,985円
返済期間の違いによる総支払い利息額のグラフ

返済期間が長くなればなるほど、金融機関へ支払う利息額が多くなります。

毎月の返済額

返済額はトータルで見るのも大切ですが、家計のやりくりのことを考えると月ごとの額も考えていかなくてはなりません。
同条件で毎月の返済額をシミュレーションしてみましょう。

(ローン額:4,000万円、金利1.50%、元利均等返済の場合)


15年20年25年30年35年
毎月の返済額248,297円193,018円159,974円138,048円122,473円
返済期間の違いによる毎月の返済額のグラフ

返済期間が長くなればなるほど、毎月の支出は抑えられます。

住宅ローン借入総額

では、最後に返済期間の違いによる住宅ローン借入総額について考えてみましょう。

(毎月の返済額:15万円、金利1.50%、元利均等返済の場合)


15年20年25年30年35年
融資額約2,416万円約3,108万円約3,750万円約4,346万円約4,899万円
返済期間の違いによるローン借入総額のグラフ

返済期間が長くなればなるほど、借入総額が多くなっていくことが分かります。

返済期間の正解は?

電卓で家のローンについて説明する様子

返済期間について、誰にでも当てはまる「正解」はありません。

あなたの年齢やご家族の年齢を軸に、人生の三大支出といわれる「住居費」「教育費」「老後の生活資金」を考えていきましょう。

【返済期間の考え方例】
【1】 完済時年齢を定年退職時年齢とする方法 (返済期間=「定年時年齢」-「現在の年齢」)
【2】できるだけ短く借りて、現役で働いている年齢のうちに完済を目指す方法
【3】できるだけ長く借りて、毎月の返済額は低く抑える方法

人生100年時代と言われる今、豊かな生活を送るために住宅を購入したはずなのに、ローンを短く借りて早く返し過ぎたがために「貯金」が無くなってしまっては本末転倒です。

だからといって、長く借りると金利の支払いが増え、無駄な出費となってしまいます。

おすすめは「長く借りる」ことで毎月の返済額を抑えて貯金ができるようにしておき、計画的な繰り上げ返済をすることです。
そのために大切なことは「借り過ぎない」ことです。
返済期間を長くすると、借り過ぎてしまう危険性があります。
返済に追われ、貯金ができない状態になると、繰り上げ返済が難しくなってしまいます。

「銀行から借りられる額」と「ご自身が返せる額」は違うということを知りましょう。

なるほど!やはり計画的な繰り上げ返済が肝となるのですね!

次回は、住宅ローンの「借入金額」について一緒に考えてみましょう!


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