住宅ローンを組むとき、どんな項目が審査対象になるの?【FPが考えるお金の人生設計】

ローン

突然、知らない人に「お金を貸してください」と言われたらどうしますか?

さすがに、知らない人にお金を貸すのはちょっと…。
ちゃんと返してくれるか不安ですし。

そうですよね。
銀行等の金融機関も同じなんです。
融資の中でも住宅ローンはとても大きな金額ですし、超長期の期間にわたるので、「まずは、あなたの事を教えてください。」「お金を貸すか、否かはそれからです。」となるわけです。

素性の知れない人にお金を貸すことはしないですよね。

その「あなたの事を教えて!」と、金融機関が言っている内容が“住宅ローン審査”なのですが、金融機関はお金を貸すために、あなたの何を知りたいのでしょうか?

本日は「住宅ローンの審査」について、見ていきましょう。

年齢

金融機関は「申し込むあなたは“今”何歳ですか?」という申込時年齢と「何歳まで借りる予定ですか?」という完済時年齢の2つの視点で審査年齢に基準を設けています。

  1. 申込時の年齢は満20歳以上満70歳未満まで
  2. 最終返済時年齢は満80歳の誕生日まで

上記は一例ですが、ローンの申込み内容が、この2つの条件に当てはまらないと、お金を貸してもらえないという事になります。

例えば、50歳の人が35年間のローンを申し込もうとしても「申込時年齢はOK」だけど、「完済時年齢はNG」なので審査に通らないという事になります。

資金使途

住宅ローンは基本的に、自分や親族が住む目的の「住宅購入資金・建築資金」もしくは、過去に住宅ローンとして借りたローンの残債を借り換える目的の「借り換え資金」として融資します。
自分は住まずに「第三者に賃貸する目的の投資用物件の取得資金」などには利用できないため、資金使途は審査において大きなポイントです。  

家族構成

上記の「資金使途」とも関係があるのですが、これから購入予定の家には何人で住む計画なのかを問われます。
例えば、4人家族なのに購入予定のマンションが1DK(30㎡)等の場合、一般的に考えて狭いですよね。
逆に、単身者なのに4LDK(80㎡)のマンションを購入予定の場合、広すぎるのでは?部屋数が多いのでは?と審査の目線が入ります。
理屈に合わない場合、本当にご自身の居住用ですか?と疑問に持たれます。  

物件について

審査はあなた個人についてだけではなく、購入予定物件(自宅)も審査対象となります。
基本的に、建築基準法等の法令に適合している物件に限ります。また、あなた自身もしくは家族が居住する物件が対象なので、投資用や事業用、賃貸用物件(店舗・賃貸併用物件を含む)などを融資対象外としています。

加えて、借地や保留地物件等は対象外となる場合があります。 中古住宅の場合、売買価格に対して不動産の担保価値が追い付かない場合があります。
その様なときには、年収が高い人でも希望額に達する融資額が出ないことがあります。

勤続年数

給与所得者の場合は勤続年数1年以上、としています。給与所得者以外の場合は勤続または営業年数が3年以上、としています。としている金融機関を多く拝見します。

一昔前は、給与所得者でも3年以上を融資条件としている金融機関が多くありましたが、転職する人が増えてきた影響でしょうか。
いずれにしても、審査の目線は安定した所得がある人という事でしょう。

働き方

会社員の場合

正社員(公務員含む)を基準に考えられますが、勤務実態が正社員と同等である場合や、女性向けのローンなどで収入条件さえクリアすれば、契約社員や派遣社員でも融資可能な場合もあります。  

会社員以外の場合

住宅ローンの審査は、安定した収入が求められます。 安定した職という意味で公務員は審査上有利となります。

公務員と対局にある「働き方」としては、フリーランス(自営業)や中小企業の経営者と言えます。そのため、会社経営者や自営業者の場合は、個人の年収だけでなく、その事業内容についても審査の目線が入ります。
事業の決算内容も審査項目に入るため、いくら個人の年収が高くても事業の決算が赤字であったり、債務超過であるような場合には審査のマイナス要因になります。

特に個人事業主の場合は、確定申告書の収入金額(売上高)でなく、経費などを差し引いた所得金額をその人の年収と見なすため、収入金額(売上高)が多くても経費を使っていて所得金額が少ないと審査上不利になります。  

返済負担率

返済負担率は税込年収に対する返済額の割合を表すもので、以下のように計算します。

年間返済額 ÷ 税込み年収額 × 100

現在返済中の借入金があれば、上記の年間返済額に加えて考えます。
各金融機関によって異なりますが、概ね30%~35%以内に返済負担率が収まれば、審査に通ることになります。  

健康状態

住宅ローンの審査で意外と重要になるのが健康状態です。
「団体信用生命保険」という生命保険への加入が必須となるため、住宅ローンを申し込んだ金融機関が取り扱っている「団体信用生命保険」に加入できない場合は、住宅ローンの審査は否認されます。

ちなみに全期間固定金利で有名な住宅ローン“フラット35”の場合は、「団体信用生命保険」への加入は任意となっていて、保険に入らないことも可能です。

上記以外にも、金融機関によって審査項目は異なるので、一般的な内容としてお伝えしましたが、少しでも知っておけば安心して住宅ローンの申込みできますね。

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