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リフォーム

【空き家対策】空き家の有効活用方法は?「リバースモーゲージ」を利用した積極的な空き家の活用法をご紹介

2019.04.03

最近ニュースなどで取り上げられることが増えている「空き家」問題。
少子化・高齢化による人口の減少等も影響して、空き家が増えています。
「親から実家を相続したけれど遠くに住んでいる為に放置」していたり「両親が介護施設に入居したので空き家のまま家だけ残ってしまう」というケースも少なくありません。

この「空き家」ですが、そのままにしておくと所有者自身への負担が大きく、

・毎年の固定資産税の負担がキツイ
・建物・設備の劣化がひどくて、住むとなるとメンテナンスが必要
・景観が悪く近隣住民からの苦情が来る

というような問題を抱えているという方もいらっしゃるようです。
住んでいないのに支払う税金、使っていないのに年々劣化する建物・設備(使わないと劣化が早いとも言われています)、放っておいてもお金がかかります。

加えて、空き家のまま放っておくと固定資産税が最大6倍かかる可能性があるそうです。

ただでさえ負担になっている固定資産税。なぜ最大6倍になるのでしょうか?
そんな空き家と固定資産税の問題と、空き家の有効な活用方法をご紹介いたします。

 

固定資産税が最大6倍!?空家法による税負担のリスク

住宅や土地を所有されている方は、毎年固定資産税や都市計画税をお支払いされていると思います。
所有されている地域によっては高い税金を納めている方もいるのではないでしょうか。

固定資産税(都市計画税も含む)は、実は住宅として土地を利用する際には税金の優遇措置が受けられます。

区分 固定資産税 都市計画税
空き地
(更地で建物無し)
課税標準額 × 1.4% 課税標準額 × 0.3%
小規模住宅用地
(住宅1戸につき200㎡以下の住宅用地部分)
課税標準額 × 1/6 × 1.4% 課税標準額 × 1/3 × 0.3%
一般住宅用地
(住宅1戸につき200㎡以上の住宅用地部分)
課税標準額 × 1/3 × 1.4% 課税標準額 × 2/3 × 0.3%

このように、小規模住宅用地の固定資産税は空き地に比べて「課税標準額の1/6」の軽減措置を受けています。
でも「空き家」も住宅なので、普通に考えれば住宅用地のはず。。。
なぜ、固定資産税が6倍になる可能性があるのでしょうか?

 

空家等対策の推進に関する特別措置法(空家法)による「特定空家」

空家法によれば、「特定空家」の対象は「住宅用地特例の適用対象から除外」されます。
参考資料:総務省「空家法の施行に伴う改正地方税法の施行について」

つまり、「特定空家」の対象になると空き地と同様の税額となるので、最大6倍に上がります。
(正確には軽減措置対象外となり本来の税額に戻ります)
では、どのような空き家が「特定空家」の対象となるのでしょうか?

国土交通省のガイドラインによれば、

①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

が特定空家の対象となります。
参考資料:国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)【概要】

 

積極的な空き家の活用法

せっかく空き家があるなら有効活用しよう!ということで、空き家の活用法をいくつかご紹介いたします。

1. 売却する

 

まず、始めにシンプルな方法といえば「必要ないなら売却してしまおう」です。
売却してしまえば、現金化できますし固定資産税を払う必要もなくなります。
但し、メンテナンスをしていない状態で売却しようとすると、買取価格が下がったり購入希望者が見つかりづらいことも。。
結局、メンテナンスや売買時の手数料等で思っていたより手元にお金が入らなかったなんて可能性もあります。

 

2. 賃貸として貸し出す

 

次に考えられる方法としては「人に貸して家賃収入をゲットしよう」です。
家賃収入を得れば、老後も継続的な安定収入として期待できます。
但し、貸し出すためにリフォームや改修を費用しなければいけませんので、先立つ費用が・・・なんて問題も。

そんな時「リバースモーゲージ」を利用してリフォームや改修費用を捻出する方法があります。

空き家を担保にして、リフォームや改修費用を借りることで初期費用を捻出することができます。
また、ローンの元本を返済する必要がないので、家賃収入と月々ローンの支払い・税金等の収支を考えてもプラスになりやすいです。
尚、所有者ご本人が亡くなった際に家と土地をそのまま手放せば元本の返済も終わります。
また、相続人が元本を一括返済もしくはローンを組みなおせば、引き続き家賃収入を得ることができます。

このようにローンを上手く活用することで、空き家を安定的な収入源にすることができます。
老後の生活を豊かにするために、空き家を活用してみてはいかがでしょうか。

また、リバースモーゲージのご相談は「おかねの窓口相談センター」でも承っております。
お気軽にご相談くださいませ。

おかねの窓口相談センター

0120-416-538

平日9:00~18:00

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